從上月的碧桂園（２００７．ＨＫ）百億發債擱淺，到本月新鴻基受邀聯合開發
廣州獵德百億地產項目，珠三角地產界集體呼吸到了融資市場的蕭瑟空氣。

　　原因來自「９·２７」房貸新政之後，各家銀行對按揭貸款和開發貸款兩大輸血
管道的同時收緊。「珠三角是我們調控的重點地區，我們感受到了貸款風險正在逼近。」
招行、興業銀行人士稱。該兩家銀行是今年個貸增量絕對值分別居股份制銀行第一、
第二位。

　　然而，這還只是新一輪房貸調控的前奏。「我們接到了總行貸款整體收緊的新通
知。明年初不會再有各家銀行瘋狂發貸的常態，我們對房貸，尤其是地產商開發貸款，
一開始就會從緊。」前述銀行人士稱。

　　事態的背後是央行、銀監會２００８年剛性的窗口指導政策。權威機構人士稱，
明年監管要求控制貸款規模，類同於２００７年增長水平，並且從年初就開始指標監
控。

　　加之地產股整體受挫生髮的直接融資冷空氣，地產商開始遭遇自２００５年數輪
房貸調控以來真正的「命門」之劫。「接下來，就是討論融資多元化，甚至是地產商
存活率的問題了。」一位上海地產商在無錢支付足夠土地出讓金時稱。

　　各家商業銀行自「９·２７」房貸新政之後，由於房貸指標已經用完，幾乎同時
收緊了昔日的「火中取栗」之舉。

　　「其實，早在『９·２７』房貸新政之前的４月份，面對年初以來深圳房價的一
路飆升，深圳銀監局就下發了《關於加強深圳市國內商業銀行房地產信貸管理的指引》，
要求從嚴控制風險，到了年中，各家商業銀行開始控制二手樓貸款的成數，隨後進行
的就是開發貸款的控制。」深圳某股份制銀行人士稱。「我們將珠三角視為重點監控
區域，不敢輕易放貸了。」

　　「央行、銀監會將在２００８年對貸款規模和速度進行剛性窗口指導，要求貸款
規模減速，並有可能按季度考核。銀行不能再為地產商買單。過去的常態要變了。」
來自權威機構的人士稱。

　　「我們已經聽說了相關信息。總行要求我們明年的貸款增長不能超過今年，並將
按月對我們進行貸款指標管理。」一位某股份制銀行分行負責人稱，「顯然，由於房
貸占貸款比重已經較大，明年的房貸將繼續從緊，要嚴於今年。而其中的開發貸款更
要慎之又慎。」

　　該人士稱，在去年和今年上半年，對於房地產開發貸款中「四證」（即國有土地
使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證）不全的，
也給予了貸款。現在不行了，即使「四證」齊全，還要充分掂量開發商的資質。

　　放之於存量大數觀察，更可見到各家商業銀行內心的恐懼。央行統計數據顯示，
截至今年６月末，全國商業性房地產貸款餘額達到４．３萬億元（不含公積金貸款），
同比增長２４．５％。其中，個人住房貸款餘額２．６萬億元，同比增長２３．９％；
房地產開發貸款餘額１．７萬億元，同比增長２５．６％。而且，商業性房地產貸款
占本幣貸款已從２００４年的１３％上升到今年６月末的１７％。

　　或許，１２月初，北京師範大學金融研究中心出爐的《中國房地產土地囤積及資
金沉澱評估報告》令銀行業界集體受到了警醒。該報告認為，到２００７年底，房地
產開發商囤地約為１０億平方米，同時，銀行體系每向房地產行業注入４元資金，就
有１元被沉澱在土地上。

　　深發展總行住房與消費信貸部總經理柳博稱，「明年我們將少做，並且只做好的。
對不同地區要細劃分類，珠三角自然在嚴格控制規模之列。對不同客戶人群也要細劃
分類，客戶文件信息要真實完整。」

　　中投證券一份研究報告稱，依據估算，銀行的信貸資金在房地產開發資金中的比
重已超過半數，達５３％以上。２００７年６月底，銀行貸款在房地產開發資金中的
占比達２２．１％，企業自籌資金占比達３３．９％，定金和預收款占比達２５．２
％。然而，房地產開發資金中的企業自籌資金主要來自商品房銷售收入，而這些商品
房銷售收入又大部分來自銀行信貸，這意味著自籌資金的７０％來自銀行貸款；此外，
定金和預收款中的３０％也來自銀行信貸。

　　「雖然本年度數據還未出來，但同據央行數據，從６月末到１０月末，我國房地
產開發貸款餘額增加了６０００億元，達１．７６萬億元。年底，極可能達到１．７
８－１．８萬億元。而在珠三角等地區，地產貸款（含開發貸、個貸）已占到中長期
貸款總額的５０％以上，已是多年持續的數據。各家銀行不能不審慎了。」深圳某股
份制銀行人士稱。

　　來自銀行間接融資的雙輸血管道——按揭貸款和開發貸款——被掐斷之後，地產
界只能另尋融資之道。強強聯合、分散風險無疑是最直接的一著，而對許多中小房地
產商而言，流動性強、交易費用低的股權融資和信託計劃等直接融資方式或許會受到
青睞。