中國報告大廳網訊，在靜安區高端住宅密集的蘇河灣板塊，一個以剛需定位的新盤正引發關注。悅97作為區域內唯一單價下探至12.8萬元/㎡的限價項目，以90-99平方米的小戶型產品撬動市場。其規劃方案於今年2月公示後，憑藉區位優勢與價格窪地效應迅速成為焦點，但周邊環境短板也引發熱議。

  一、蘇河灣板塊新成員：限價12.88萬/㎡的內環剛需盤面世

  中國報告大廳發布的《2025-2030年全球及中國豪宅行業市場現狀調研及發展前景分析報告》指出，悅97地塊由大寧資產於2022年7月以底價7.49億元競得，樓板價達56,201元/㎡。該項目總建面約13,327平方米，規劃包含21層住宅、4層住宅及配套用房，共提供97套房源。項目聯動價定為12.88萬元/㎡，成為蘇河灣板塊唯一低於13萬/㎡的新盤，在靜安內環區域以"百萬級"門檻吸引剛需客群。

  二、區位優勢與環境短板的雙重矛盾

  作為中心城區稀缺新盤，悅97占據顯著地理優勢：距離軌道交通8號線、12號線曲阜路站僅310米直線距離；北橫通道近在咫尺，自駕出行便利；靜安大悅城等核心商圈2公里範圍內觸達。但項目周邊環境存在明顯缺陷——西側緊鄰加油站，東側與養老院相鄰，南側受北橫通道噪音影響，北側老舊建築群導致景觀視野受限，形成居住體驗的"雙面性"。

  三、產品設計解析：兩梯五戶結構與戶型差異化布局

  項目採用人車分流設計，3處出入口分別設置於晉元路、海寧路及百祿路。21層住宅樓規劃為兩梯五戶配置，公區功能複合化利用顯著：首三層融入社區服務空間，含養育託管點、居委會等設施，並在屋頂鋪設光伏板實現綠色能源應用。戶型方面，主力99㎡三房通過動靜分區設計提升實用性，西南邊套與中間套採用飄窗+套房組合，東戶則以兩開間朝南布局平衡採光需求。

  四、市場定位與開發背景：區域價格錨點的特殊角色

  同板塊內2021年入市的龍盛福新里（均價13.2萬/㎡）、2022年的珠江安康苑（12.88萬/㎡）及華發仁恆蘇河世紀（13.3萬/㎡），均以高端改善定位為主。而悅97通過限價策略填補市場空白，其定價比板塊均價低約3%-6%，成為驗證靜安內環剛需購買力的關鍵項目。值得注意的是，開發企業大寧資產此前操盤的寧嘉馨苑曾因交付質量引發爭議，包括外立面瑕疵、公區施工粗糙等問題，此次產品品質管控或成購房者重要關注點。

  五、總結：價格窪地與環境博弈下的市場選擇

  作為靜安內環為數不多的剛需上車通道，悅97以12.88萬元/㎡的價格錨定區域價值下限，在交通與地段紅利中突圍，但噪音、景觀及配套質量的短板同樣顯著。其最終市場表現將取決於購房者對"百萬級靜安房票"的價值判斷，以及開發商能否在工程管理上實現突破。隨著周邊地塊開發逐步完成，該項目或將成為觀察蘇河灣板塊價格分層的重要樣本。

  （數據來源：項目公示文件及公開土地交易記錄）