中國報告大廳網訊，【核心觀點】近期"為65歲母親和年邁外婆租房3天被拒20次"的新聞引發熱議。數據顯示，超7成房東對70歲以上老人存在隱形篩選，而適老化改造需求與房主顧慮形成矛盾閉環。法律界認為年齡限制不屬違法，但社會共治機制缺失加劇了老年群體住房困境。

  一、暗箱操作下的年齡歧視：租房市場潛規則

  中國報告大廳發布的《2025-2030年全球及中國租房行業市場現狀調研及發展前景分析報告》指出，房產中介透露，房東普遍實行"三不租原則"（老人/帶娃/養寵），其中對老年人的拒絕多通過隱性手段實現。調查發現，超60%的租賃糾紛源於房主在簽約後得知有高齡同住人便設置額外條件：或要求提供健康證明、需子女陪護承諾，或抬高租金20%-30%作為"風險補償金"。

  上海某法院曾審理過房東因租客隱瞞78歲失能老人入住而拒交房屋的案例，最終判決強調："將自然衰老視為合同欺詐有違社會主義核心價值觀，房主不得以年齡為由單方毀約。"這提示法律雖不禁止自主選擇租客的權利，但歧視性操作已觸及道德邊界。

  二、適老化改造困境：認知偏差阻礙需求對接

  超過半數房東對"適老化改造"存在誤解，認為需進行破壞性裝修。實際上，這類改造多為微調整：如安裝防滑地磚（成本約150元/㎡）、加裝衛浴扶手（單個30-200元），或設置低位開關插座等低成本改善措施。

  法官指出，若租客希望進行適老化改造，必須在簽約時明確約定：

  1. 改造方案需經房主書面同意；

  2. 約定合同到期後設施歸屬（無償移交/補償金額）；

  3. 明確日常維護責任劃分。

  三、房東風險焦慮與法律邊界界定

  房東普遍擔憂兩類風險：一是老年人意外傷害賠償，二是非正常死亡引發的"凶宅效應"。數據顯示，2021-2024年涉及老年租客的安全糾紛中，68%因房屋基礎安全標準不足導致（如電路老化、防滑措施缺失）。

  法律人士明確："房東對房屋安全負有保障義務，但無需承擔正常行為風險。若地面符合防滑國標且已設置警示標識，則老人自行摔倒不構成房東責任。"至於非自然死亡是否構成凶宅，法院判決均認定：自然離世不屬於法律定義的'凶宅'範疇，房主無權主張精神賠償。

  【解決路徑】

  1. 制度創新：建議將適老化改造納入公租房保障體系，在稅收政策上對收租老年群體的房東給予優惠；

  2. 信息平台建設：推動房屋租賃平台增設"老年人友好房源"標籤，建立標準化評估認證機制；

  3. 保險兜底：推廣"租房意外險+子女擔保"組合方案，降低房主風險敞口；

  4. 認知重塑：通過社區宣傳消除對老年群體的刻板印象，將適老化需求納入《消費者權益保護法》特別條款。

  當前我國60歲以上人口已達2.8億，預計到2035年老年人租房市場規模將突破萬億。破解這一民生難題需要法律規範、市場創新和社會共情協同發力，唯有建立多方共贏的治理框架，才能讓"老有所居"從口號轉化為切實保障。