5月15日上午，國家統計局公布了2018年1-4月全國房地產行業的各項數據：1-4商品房銷售面積、銷售金額較去年同期小幅增長，但整體增速持續回落趨勢依舊。房地產開發投資額同比累計增速高位運行，增長後勁略有不足;得益於企業資金層面寬裕和高周轉需要，新開工指標持續向好;房企拿地主要跟隨政府供地節奏，土地購置面積增速保持著正負向小幅波動，整體樓市也在調控中謀求著新的動態平衡。

　　4月銷售環比銳減20%且同比跌4% 前4月銷售金額、面積累計增速持續回落

　　2018年1-4月份，商品房銷售面積42192萬平方米，同比增長1.3%，增速比1-3月份回落2.3個百分點。其中，住宅銷售面積增長0.4%。商品房銷售額36222億元，增長9.0%，增速回落1.4個百分點。其中，住宅銷售額增長9.5%。

　　CRIC點評

　　2018年4月，商品房銷售面積、銷售金額環比均出現20%左右的下降，同比去年面積微降4.1%，金額上漲5.8%，整體商品房均價依舊保持高位;從1-4月整體來看，面積、金額增速雙雙回落，調控效果逐步顯現。從銷售區域來看，東部地區的市場熱度持續減退，成交規模降幅在不斷擴大;而西部、中部、東北部雖然同比上升，但增速也都在出現了明顯下滑，增長勢頭不可持續。

　　事實上，雖然數據層面顯示市場降溫顯著，但值得關注的是，局部市場熱度偏高仍是不爭的事實。一方面，很多城市通過限制供應來控制成交規模，諸如西安、成都基本都處於庫存見底，「無房可賣」的狀態，另一方面，部分城市的房管局也採取限制備案套數等方式來為市場「降溫」，以此保持成交數據的平穩性。在這樣層層調控下，反映出的數據難免「失真」。

　　展望後期，銷售金額、面積增速保持回落將是大機率事件，在調控政策保持穩定性的前提下，居民購房投資的樂觀預期也將逐步恢復理性，且隨著「剛需優先」等偏向性政策的實施，這類成交需求會緩慢釋放，對市場也不會造成太大的衝擊。

　　前4月開發投資額同比累計增速保持10%以上 後期仍將有望保持升勢

　　2018年1-4月份，全國房地產開發投資30592億元，同比名義增長10.3%，增速比1-3月份回落0.1個百分點。其中，住宅投資21331億元，增長14.2%，增速提高0.9個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為69.7%。

　　CRIC點評

　　4月單月，全國房地產開發投資額為9301億元，環比下降了11%，同比上升10%，投資開發情況好於去年同期;從1-4月整體來看，開發投資額累計增速依舊高位運行，同比累計增速達10.3%，與1-3月不相伯仲。

　　之所以能保持較高的增速，一方面源於企業新開發意願較強，得益於前期良好的銷售，資金層面相對寬裕;另一方面，雖然目前調控層面依舊趨嚴，但「因城施政」的調控方針為許多三四線和高庫存的二線城市帶來了新的機會，房企也不斷開始尋覓新的投資標的，因而開發投資額實現了穩步增長。

　　預計後期開發投資額有望繼續保持增長，但上升空間並不是很大，一方面樓市去槓桿政策依舊，2018年我國將繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，金融監管層面未有放鬆;另一方面市場量價已成調控「標尺」，熱銷可能引來更嚴格限制性政策，政策不確定因素也會對房企投資產生一定的負面影響。

　　新開工保持去年下半年以來穩步上升態勢 土地購置增速由正轉負小幅波動

　　2018年1-4月份，房屋新開工面積51779萬平方米，增長7.3%，增速回落2.4個百分點。其中，住宅新開工面積38079萬平方米，增長9.4%。

　　2018年1-4月份，房地產開發企業土地購置面積5412萬平方米，同比下降2.1%，1-3月份為增長0.5%;土地成交價款2391億元，增長13.6%，增速回落6.7個百分點。

　　CRIC點評

　　4月，新開工面積達17164萬平米，同、環比分別增長2.9%和1.8%，房企新開工意願還是比較強烈的。究其原因，主要有以下幾點：

　　一是開年以來部分城市的預售證審批有所放鬆，很多城市都在穩步推貨，以上海為例，4月的商品住宅供應量達到了106萬方，創調控以來的單月新高;在這樣的背景下，許多房企也加快了周轉速度、推貨節奏，旨在加快資金的快速回籠。

　　二是業績會剛過，房企2018年投資計劃基本出爐，上半年算是企業資金較為充裕的時段，也為加緊工期提供了強有力的物質基礎;

　　三是隨著天氣逐步轉暖，北方部分城市也迎來了開工期，很多項目都在加緊項目開發進度，因而新開工面積有了顯著增長，預計後期新開工總量仍有望保持穩步增長，增速將趨於平穩。

　　此外，2018年1-4月全國土地購置面積增速持續波動，再次由正轉負，降至-2.1%。事實上，土地購置面積增速自2017年高位回落以來，一直保持著小幅波動，開發企業的土地購置面積基本跟隨著各地政府的供地節奏。兩會閉幕後，一二線城市也陸續公布了2018年土地供地計劃，供地規模「鬆緊」不一，也客觀上造成了企業拿地量的不確定性，預計後期全國土地購置面積增速仍將保持小幅低位波動。

　　商品房待售面積降幅收窄 商業庫存增加風險不容忽視

　　2018年4月末，商品房待售面積56687萬平方米，比3月末減少642萬平方米。其中，住宅待售面積減少645萬平方米，辦公樓待售面積減少24萬平方米，商業營業用房待售面積增加75萬平方米。

　　CRIC點評

　　2018年4月商品房的待售面積穩步下降，比3月末減少642萬平方米，但因4月單月銷售面積環比回落，導致了降幅的收窄，庫存量仍處於下降通道過程中。得益於三四線的市場成交表現良好，住宅待售面積下降顯著，較3月末減少654萬平方米;對比之下，商業營業用房待售面積不減反增，基於存量基數大且銷售困難，未來多渠道去庫存的道路依舊漫長，銷售的風險不容忽視。