當前我國租賃市場規模已超萬億，從已開發國家租賃住房的發展經驗來看，租賃市場空間巨大，是住房市場健康平穩發展的重要補充，我國在政策制度、產品配置等方面尚有較大改善空間。從我國租房市場的需求結構來看，一部分為流動人口帶來的租房需求，另一部分為戶籍人口在戶籍所在地的租房需求，其中流動人口帶來的租房需求占絕對主力。以下對租房市場規模分析。

　　根據歷年人口普查的數據推算，2000年我國住房租賃比例僅有20.55%，到2010年我國住房租賃比例僅上升了 0.5個百分點，達21.05%，我國住房自有率也常年維持在70%以上的水平，遠高於西方已開發國家。截止2013年底，我國共籌建保障性租賃住房1425萬套，其中新建1349萬套，占比94.7%，其中政府投資的保障性租賃住房占比達到78.4%，共計1058萬套。

       2017-2022年廉租房市場行情監測及投資可行性研究報告表明，我國的保障性租賃住房已覆蓋1057萬戶中低收入家庭，其中廉租房占比約72.8%，在整個住房保障體系中，實物配租仍然是主要途徑，但是貨幣補貼安置的力度也在逐漸提升。2015年中國租賃市場租金規模達1.15萬億左右，到2020年，中國自有存量住宅將達到2.5億套，其中0.9億套被用於租，背後的房屋資產管理價值在150萬億左右。現從四點來分析租房市場規模。

　　1. 存量時代來臨，資本風口向服務與管理端轉移

　　按租房市場規模目前的市場空間估算，整體房地產服務市場空間在5.3萬億左右，這一個萬億市場中目前為止仍未成長出一個千億市值的公司，A股市場中唯一的地產服務類公司世聯行市值只有160億左右，可見行業投資價值仍未得到充分挖掘，而身處其中的企業業務收入和市場集中度仍有很大的提升空間。資產管理市場整體仍是一座尚待發掘的金礦。

　　2. 三大因素助推行業加速

　　房價的上漲將一部分人擋在了買房的門檻之外。資產買賣越來越限於有房人群進行換房交易和投資，沒買房的人越來越難購房，只能轉向租賃市場尋求長期的居住場所。

　　租房市場規模分析，2015年起，國家出台了多項鼓勵租賃業務發展的政策，包括商業用房改租賃可以享受民水民電，給予住房租賃機構或個人稅收優惠，推進REITS的試點等。租賃市場從頂層設計上獲得了政策紅利，推動行業蓬勃發展。此外，90後進入主力消費市場帶來消費升級的需求以及租賃市場信息不對稱和裝修不符合需求等行業痛點的改善，也推動品牌租賃市場進入一個新的加速階段。

　　3.國內租賃市場長期空間5萬億

　　從租房市場規模趨勢上看，租賃市場的GMV由兩個指標決定，一是住房自有率，二是租金開支占收入的比重。我們國家目前的住房自有率沒有官方的數據可以支撐，行業內各種抽樣調查的數據大約在75%的範圍內，根據國際經驗，經濟越發達，住房自有率越低。隨著經濟的進一步發展，整體住房自有率預計還有10個點以上的下降空間。

　　從另一個價格指標租金開支占收入比重來看，2016年我國的比重為19%，而從美國的經驗看，全國平均為35%，一線城市平均為46%，二、三線均為31%。無論比照哪個標準，我國租賃人群在租金上的開支都有10個點以上的提升空間。在住房自有率和租金占比變化的共同作用下，預計2027年我國租賃市場將達到5萬億。

　　4.長租市場跑道寬而長，龍頭公司管理規模將超100萬間

　　未來中國的品牌公寓將同時存在集中式、分散式和託管式三種模式。整體品牌公寓的市場占有率將分布在10-15%的範圍內。

　　我國目前品牌公寓的數量占整體租賃市場的比重約為2%，集中式公寓龍頭公司的平均管理規模在2-3萬間左右，分散式公寓龍頭公司管理規模在50萬間左右。未來品牌公寓如果能達10%的市場占有率，整體的公寓數量將達到1060萬間，Top10的管理公司平均管理間數為46.8萬間，TopOP2的公司平均的管理數量將達到99.3萬間。目前美國排名第一的公寓管理公Greystar管理41.6萬間，日本排名第一的公寓管理公司大東建託管理97.8萬間。合理推測下，未來中國排名第一的品牌公寓管理公司將會管理超過100萬間。

　　租房市場規模行業的巨大發展空間和利好政策也將帶動更多市場參與者加入到租賃市場中，租賃供需兩端均會積極發力。目前不少龍頭企業已紛紛進軍住房租賃市場。據不完全統計，目前全國排名前30的房企中，已經有三分之一進入長租公寓市場，包括萬科、萬達、龍湖、招商、保利、旭輝、綠城、遠洋等，紛紛加速在該領域的布局。