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  【核心洞察】2025年第一季度我國房地產土地市場在供應端收縮的背景下呈現結構性回暖。數據顯示，全國土地出讓金同比增長11.3%，溢價率回升至9.8%的近三年高位，但不同能級城市復甦路徑顯著分化，一線城市與重點二線城市成為主要支撐力量。政策持續寬鬆疊加銷售端回暖預期下，房地產行業正迎來估值修復窗口期。

  一、房地產土地市場呈現"量縮價升"態勢

  2025年第一季度全國土地供應量同比減少9.89%，規劃建築面積降至5.44億平方米，但土地出讓金實現逆勢增長至5800億元，增速轉正達11.33%。溢價率指標表現亮眼，平均溢價率達9.81%，較去年同期提升5.47個百分點，其中一線城市溢價率突破15%，杭州、北京等熱點城市核心地塊競爭尤為激烈。

  二、房地產市場區域分化加劇呈現K型復甦

  從能級劃分看：

  • 一線城市土地市場強勢反彈，3月份平均溢價率達18.25%；

  • 二線城市表現均衡，季度溢價率保持在14.79%的較高水平；

  • 三四線城市則延續低迷，季度溢價率僅2.95%，流拍率攀升至21.78%。

  數據顯示，高總價地塊集中分布在經濟發達地區：北京、杭州、上海、蘇州四城包攬了所有單價超50億元的11宗高價地。

  三、房地產政策寬鬆周期下的市場修復邏輯

  當前房地產銷售與土地市場同步處於復甦通道，政策端持續釋放積極信號。截至2025年一季度末，浙江、江蘇、北京三地土地出讓金總額穩居全國前三甲。值得注意的是：

  高溢價地塊占比逐月擴大，1月份溢價率超30%的城市達7個；

  住宅用地市場熱度傳導明顯，核心城市單宗地塊競爭強度顯著提升。

  四、房地產行業估值修復與投資策略建議

  在政策組合拳持續發力的背景下，當前房地產板塊迎來估值重構機遇。建議重點關注具備以下特徵的企業：

  • 財務結構穩健且土儲布局聚焦高能級城市的頭部房企；

  • 在核心都市圈擁有優質土地儲備的戰略性標的。

  需警惕銷售復甦不及預期、政策落地效果分化等風險因素。

  【總結】2025年第一季度房地產土地市場展現出典型的結構性特徵，供需兩端呈現"量減價漲"的修復態勢。城市能級間的顯著差異印證了資源向核心區域集中的長期趨勢。隨著政策紅利持續釋放，行業估值中樞有望逐步上移，但需密切關注三四線城市的去庫存壓力及流拍風險對整體市場的影響傳導。未來房企的競爭將更聚焦於優質土地獲取能力和運營效率提升兩大維度。