中國報告大廳發布的《2025-2030年全球及中國房地產行業市場現狀調研及發展前景分析報告》指出，2025年開年以來，房地產市場開局表現穩健。核心城市樓市韌性顯現，土地市場熱度回升，顯示出房地產行業的積極信號。本文將從市場需求、內生與外生動力以及政策支持等多個維度，全面解析當前房地產市場的運行狀況及未來發展趨勢。

  一、房地產市場需求持續釋放

  從銷售情況來看，一線城市的二手房市場表現尤為突出。儘管受到春節假期的影響，但整體銷售表現優於2024年同期，顯示出核心城市樓市的強勁韌性。數據顯示，28個重點城市在2025年1月的整體銷售面積同比微降0.89%。考慮到1月末正值春節假期，我們認為這些城市的銷售數據逐漸呈現止跌回穩的趨勢。

  從土地市場來看，房企拿地行為更加聚焦於核心區域。2025年1月，百城土地成交建築面積中一線城市占比達到28.07%，顯示出房企對優質地塊的青睞。同時，土地成交溢價率也顯著提升，1月百城土地成交溢價率為8.73%，創下自2021年8月以來的新高；而上海在2025年2月的土拍中，平均溢價率達到33.56%，為2019年以來的最高水平。

  二、房地產內生與外生需求並重

  根據市場數據顯示，未來的住房需求主要由內生需求和外生需求兩部分構成。內生需求包括人口增長和城鎮化進程帶來的新增城鎮人口剛性需求，以及居民對更高生活質量追求所引發的改善性需求。預計到2050年，我國住房總需求將達到8.752億平方米，其中剛性需求約為1.689億平方米（占總需求的19.30%），改善性需求約為4.591億平方米（占總需求的52.43%）。外生需求則主要來源於城市更新和存量住房改造等領域的潛在需求。

  三、房地產市場政策助力止跌回穩

  在政策層面，相關部門繼續加大對房地產市場的支持力度。通過優化限購限貸政策、降低交易稅費以及加快保障性住房建設等多種措施，有效提振了市場信心，促進了剛需和改善型購房需求的釋放。這些政策舉措為房地產市場的穩步發展提供了有力支撐。

  四、房地產行業投資機遇展望

  對於投資者而言，房地產行業的長期發展機遇依然存在。隨著城市化進程的持續推進，住房需求將持續增長。同時，房企在優質地塊上的布局以及產品創新能力的提升，也將為行業發展注入新的活力。預計未來一段時期內，頭部房企憑藉其品牌優勢和資金實力，將在市場競爭中占據主導地位。

  總結

  2025年開年以來，房地產市場展現出較強的發展韌性。核心城市樓市表現穩健，土地市場熱度回升，政策支持持續加碼，為行業的穩步發展奠定了堅實基礎。未來，隨著內生與外生需求的共同推動，房地產行業有望迎來新的發展機遇。