中國報告大廳網訊，北京石景山核心地段迎來全新住宅力作——首鋼璟悅長安項目近日正式發布案名與規劃細節。作為首鋼設備處收儲地塊的首發作品，該項目以緊湊型戶型設計、創新空間布局及軌道一體化優勢為核心亮點，在區域城市更新中占據重要地位。

  一、區位價值凸顯：臨鐵配套疊加多維生活圈

  中國報告大廳發布的《2025-2030年全球及中國設備行業市場現狀調研及發展前景分析報告》指出，首鋼璟悅長安位於石景山區八角街道核心地段，緊鄰在建的軌道交通1號線支線與11號線二期換乘站——體育場南街站，實現"雙軌交匯"的出行優勢。項目依託新首鋼高端產業綜合服務區規劃紅利，坐擁京西大悅城、山姆會員店等商業集群，周邊醫療資源覆蓋石景山醫院、朝陽醫院京西分院等三甲機構，教育資源涵蓋北京市十一學校石景山學校及多所優質幼兒園，形成"15分鐘城市生活圈"。

  二、產品創新破局：小戶型空間利用率最大化

  項目總建面約11.19萬㎡，規劃16棟618層住宅，主力戶型集中在80130㎡區間，精準切入剛需及剛改客群需求。設計團隊通過轉角飄窗+挑空平台組合實現空間擴容：端戶採用整面側邊飄窗拓展採光面，北向設置設備平台增強功能性；雖未採用通陽台設計，但通過大尺度飄窗實現視覺延伸。特別值得注意的是，8樓作為項目唯一6層洋房產品，以約80㎡的緊湊戶型打造低密居住體驗。

  三、社區規劃革新：架空層與下沉會所重構公共空間

  項目首層架空設計覆蓋4棟住宅（13及10樓），結合兩道景觀大門形成獨特的歸家動線——業主可通過"府門直進宅門"的通道直達下沉庭院，但需注意此類設計可能帶來的穿堂風與隱私性考量。社區配套方面，1000㎡室內健身房、中央下沉會所及雙景觀大門共同構建複合型公共空間體系；此外，項目配建30㎡黨群服務中心、千平體育設施等公服配套，並將無償移交相關部門實現對外開放。

  四、市場競合分析：區域供應過剩考驗去化能力

  作為2024年以來石景山入市的第5個新盤，首鋼璟悅長安面臨周邊項目集中放量的壓力。同板塊內，中海系"源境""玖章"及元璽等項目當前去化率普遍不足四成（截至2025年4月），成交均價較指導價存在約10%的折扣空間。值得關注的是，項目以3.2萬元/㎡的樓面價獲得地塊，未來定價策略需在成本控制與市場接受度間尋求平衡點。

  五、開發背景解析：首鋼地產100%持股彰顯深耕決心

  該地塊由首鋼房地產於今年2月以底價28.01億元競得，通過全資子公司北京首景房地產推進開發進程。項目用地包含兩幅子地塊：居住用地占比超70%，商服配套聚焦36米控高範圍內的綜合服務功能，整體規劃延續了首鋼集團"產業+社區"的融合發展理念。

  總結： 首鋼璟悅長安以緊湊戶型、創新空間設計及軌道優勢切入石景山市場，在區域供應過剩背景下需直面去化挑戰。其通過架空層、下沉會所等差異化配置提升產品競爭力，同時依託新首鋼規劃的產業紅利，有望成為城市更新進程中兼具居住價值與投資潛力的標杆項目。未來表現將取決於定價策略、施工進度及區域配套兌現情況，值得持續關注。