中國報告大廳網訊，在經歷連續三年行業出清後，中國房地產市場格局已發生深刻變化。曾經占據主流的民營房企逐漸退潮，以中建、中鐵為代表的建築企業及地方城投平台異軍突起，成為土地市場的核心參與者。然而，在當前樓市持續築底階段，這些"新勢力"卻面臨銷售困境——部分項目開盤去化率不足一成，降價促銷仍難激活市場。這種矛盾現象折射出行業轉型期的陣痛與機遇並存的新生態。

  一、建築系與城投企業主導土拍市場

  中國報告大廳發布的《2025-2030年中國建築行業競爭格局及投資規劃深度研究分析報告》指出，2023年以來的土地拍賣數據顯示，"中建系""中鐵系"等建築央企及北京、上海等地的地方城投平台，在全國土地成交榜單上占據顯著份額。以廣州為例，中建五局旗下中建信和曾以19億元底價競得海珠區地塊；寧波、溫州等城市的核心地塊同樣被地方國資收入囊中。克而瑞統計顯示，2024年城投平台拿地占比達到64%，較2021年提升30個百分點，成為土地市場"托底主力"。

  這種格局的形成既是行業集中度提升的結果，也反映了政策導向下資源向國有資本傾斜的趨勢。建築企業憑藉工程建造優勢和低成本融資能力，在土地競拍中展現出更強的財務韌性，而地方城投則通過政府信用背書獲得拿地資格。

  二、項目去化困境凸顯開發能力短板

  市場熱度分化背景下，部分"新勢力"項目的銷售表現卻令人意外。廣州海珠區中建天鈺項目2024年5月數據顯示：首批148套房源僅網簽9套（去化率6%），即便推出單價直降百萬的促銷政策仍難改頹勢；同期入市的中交天翠項目，224套房僅售出18套。北京豐臺區庫存壓力尤為突出，新建住宅庫存達157.3萬平方米，中建壹品花香壹號通過降價三成（從指導價7.2萬/㎡降至5.38萬/㎡）勉強維持客流。

  業內人士指出，這類項目普遍面臨三大痛點：

  1. 產品定位偏差：建築企業多將樓盤定位於改善型需求，但選址存在噪音、配套不足等問題；

  2. 市場競爭加劇：與綠城等品牌房企同區域競爭時，缺乏教育、交通等核心資源支撐；

  3. 開發經驗欠缺：從工程承包向地產開發轉型過程中，市場調研、營銷策劃等環節存在明顯短板。

  三、行業整合加速推動業務模式轉型

  面對盈利壓力，建築央企開始調整戰略方向。中建系2024年房地產業務利潤同比下降34%，倒逼其收縮部分高庫存區域投資；中國中鐵則轉向"綜合開發+代建"新模式，強調產業協同而非規模擴張。數據顯示，截至2025年一季度，城投平台持有的未開工地塊達4200宗（面積約3.6億㎡），未來可能通過政府收儲或引入品牌房企代建實現盤活。

  值得關注的是，地方國資與專業代建機構的合作正在加速。典型案例如杭州、成都等地的城投項目，已開始委託頭部企業進行產品設計和運營。這種"資本+運營"的組合模式，既能發揮國有企業的資金優勢，又能彌補開發能力不足，成為化解庫存難題的重要路徑。

  總結與展望

  當前中國房地產市場正處於結構性調整的關鍵階段：建築系企業依託工程優勢搶占土地資源，城投平台通過政策支持獲得拿地資格，但粗放式開發模式已難適應市場需求。未來行業競爭將更聚焦產品力、運營效率和資源整合能力，"建造+開發+代建"的協同生態將成為主流趨勢。隨著市場出清深化，那些既能保持低成本融資優勢，又能快速提升市場化開發水平的企業，將在新一輪格局中占據先機。

  （註：文中涉及數據均截至2025年第一季度）