2025年，中國房地產行業在經濟轉型升級的背景下，面臨著市場的深刻調整。隨著房價上漲趨勢的放緩和市場供需關係的變化，房地產市場逐漸呈現出下行趨勢。國家對房地產行業的調控政策持續收緊，購房者的購買能力和意願也受到一定影響。在這種複雜多變的市場環境下，房地產企業傳統的財務管理方式亟待轉型，以實現財務的穩健和可持續發展。本文通過對房地產市場現狀、企業財務管理現狀與挑戰的分析，探討從增量管理向減法管理轉變的必要性，並提出具體的財務管理措施，以應對市場變化。

  一、房地產市場下行趨勢分析

  (一)房地產市場現狀

  《2025-2030年全球及中國房地產行業市場現狀調研及發展前景分析報告》近年來，房地產市場的供需關係發生了顯著變化。2024年10月，中國商品房市場顯示出銷售回暖的跡象，新建商品房網簽成交量同比增長0.9%，結束了連續15個月的下滑趨勢。二手房銷量同比增長達到8.9%，顯示出市場正在逐步復甦。然而，2024年前三季度，新房市場活躍度整體偏弱，重點100城新建商品住宅銷售面積同比下降約32%。百城二手房價格累計下跌5.00%，而新房價格累計上漲1.49%。全國土地市場繼續縮量，300城住宅用地供求規模同比降幅均超三成，土地出讓金降幅超四成。預計2024年第四季度市場有望迎來邊際改善，但市場短期仍將延續築底行情。全年新建商品房銷售面積或將回落至9.3億平方米左右，同比降幅約15%～18%。

  (二)國家對房地產行業的政策定調

  房地產行業前景分析提到國家對房地產行業的調控政策主要包括限購、限貸、限價等措施。2022年，國家繼續加強對房地產市場的調控，出台了一系列政策以穩定市場。政府工作報告強調，要優化房地產政策，對不同所有制房地產企業合理融資需求一視同仁給予支持。例如，央行多次下調貸款利率，鼓勵剛需購房，同時加強對房地產企業的融資監管，防止過度借貸和資金鍊斷裂。

  (三)購房者購買能力和購買意願分析

  購房者的購買能力和購買意願是影響房地產市場的重要因素。根據中國人民銀行的調查數據，2022年居民家庭的購房意願指數為45.6，較上年下降了3.2個百分點。購房者的購買能力受到收入水平、貸款利率和房價等多方面因素的影響，而購買意願則受到市場預期和政策環境的影響。在「金融16條」「保交樓」借款政策基礎上，2024年初中央提出了城市房地產融資協調機制，保障已經開工的項目完工，更好地滿足購房者的消費權益，緩解新購房者對房產交付的擔憂。儘管如此，仍有超過3成人認為買房不是人生必選項，一線城市、未婚、男性的買房意願最弱。但仍有超4成人認為「買房是人生必選項」。2024年中國房地產市場在經歷了一段時間的低迷後，開始出現回暖跡象，特別是在10月份顯示出銷售增長。然而，市場整體仍面臨調整壓力，新房市場活躍度偏弱，房價和土地市場均顯示出下降趨勢。政策的持續發力和市場信心的恢復將是影響未來市場走勢的關鍵因素。

  二、房地產企業財務管理現狀與挑戰

  (一)增量管理模式的局限性

  傳統的增量管理模式主要依賴於市場的擴張和銷售的增長。然而，在市場下行的背景下，增量管理模式的局限性逐漸顯現。企業難以通過擴大銷售規模來實現利潤增長，反而面臨著成本上升和資金緊張的壓力。隨著城鎮化進程的推進和人口結構的變化，房地產市場的增量需求逐漸減少，市場趨於飽和。傳統的增量管理模式未能有效應對需求端的變化，特別是在人口老齡化和少子化的背景下，住宅銷售市場總歸會有飽和的一天。傳統的增量管理模式下，房地產業態和模式較為單一，主要集中在住宅地產的開發和銷售上。這種模式缺乏多樣性，難以適應市場多元化的需求。房地產產品往往同質化嚴重，缺乏差異化和個性化，這限制了市場的競爭力和創新能力，房地產市場的發展很大程度上依賴於政策支持和土地供應，缺乏自我調節和市場適應能力。

  (二)市場下行對房地產企業財務管理的影響

  市場下行對房地產企業財務管理的影響主要體現在以下幾個方面：銷售收入下降、利潤率降低、現金流緊張、資產負債率上升等。這些問題使得企業的財務狀況惡化，增加了經營風險。根據東方財富網的數據，房地產行業營收同比下滑，業績出現虧損，利潤率和現金流承壓。這意味著企業的盈利能力下降，可能需要削減成本和優化運營以保持財務穩定。房企的槓桿率可能攀升，資產負債率上升，尤其是高風險房企的債務風險加劇。房企帳面現金減少，對短期債務的保障能力下降，這可能導致流動性危機。由於市場下行，房企籌資現金流為負，公開市場債券融資難度增加。這限制了企業獲取新資金的能力，影響了企業的擴張和債務償還。房企可能需要對資產進行減值計提，這會直接影響利潤。資產減值損失的增加會導致企業虧損面擴大。由於銷售收入下降和融資難度增加，企業的現金流可能會受到嚴重影響，需要更嚴格的現金流管理。

  (三)房地產企業面臨的主要財務挑戰

  在市場下行的背景下，房地產企業面臨的主要財務挑戰包括：如何控制成本、如何優化資產、如何管理現金流、如何應對風險等。這些挑戰要求企業在財務管理上進行轉型，從增量管理轉變為減法管理。銷售回款放緩導致現金「造血能力」不足，特別是在新冠肺炎疫情期間，銷售活動受限，導致房地產企業現金流緊張。企業需要調整現金流管理機制，提高預算滾動頻率，完善敏感性分析，定位為全面預算管理，並實現項目和區域聚焦，以快速變現一些項目。高槓桿運行模式導致債務違約風險持續加大。許多房地產企業資產負債率偏高，依賴於銀行借款，短期負債比例高於長期比例，內源融資與直接融資比例較小。這使得企業抵禦市場風險的能力降低，資金鍊變得極其脆弱，嚴重影響企業的可持續發展。融資收緊成為一大挑戰。國有開發商及其控股子公司能夠繼續在境內債券市場融資，但民營企業通常沒有這一選項。大部分企業缺少有效的緩衝和融資渠道，償還到期債務以及維持負的現金流無法長期共存。

  三、從增量管理到減法管理的轉變

  (一)減法管理的概念及意義

  減法管理是指通過減少不必要的支出、優化資源配置、提高運營效率等手段，實現財務的穩健和可持續發展。減法管理的核心在於精細化管理，注重成本控制和資源優化。

  (二)減法管理的核心原則

  減法管理的核心原則包括：成本控制、資源優化、風險管理、現金流管理等。這些原則要求企業在財務管理上更加注重細節，減少浪費，提高效率。減法管理主張簡化管理流程和結構，去除不必要的複雜性，使組織更加靈活和高效。通過削減非核心活動，使企業能夠集中資源和精力在關鍵業務和核心競爭力上。減少不必要的工作和流程，避免資源浪費，從而提高工作效率和項目成功率。減少資源浪費和不必要的支出，有助於降低企業運營成本。簡化管理結構和流程可以為創新騰出空間，鼓勵員工提出新想法和解決方案。減法管理是一種有效的管理工具，它通過簡化和優化管理實踐來提高企業的效率和效果，幫助企業在競爭激烈的市場中保持領先地位。

  (三)減法管理實施步驟

  減法管理的實施步驟主要包括：制定減法管理策略、優化成本結構、加強資產管理、提高現金流管理能力、建立風險管理機制等。對當前項目的範圍或採購進行全面的識別和評估，了解項目的目標、需求以及可行性，並評估範圍或採購的重要性和必要性。在削減過程中，不斷監控和控制範圍或採購的變化，確保削減的目標得以實現，並及時調整計劃以應對可能出現的問題。將減法措施付諸實施，並持續監控其效果，通過定期審查項目的進展和結果，確保減法措施能夠達到預期的效果，並及時做出調整和改進。在項目完成後，評估範圍或採購的削減結果，檢查削減是否達到了預期的目標，並評估對項目整體目標的影響。

  四、具體有效的財務管理措施

  (一)房地產企業成本控制與優化

  1. 成本控制的重要性

  成本控制是房地產企業財務管理的核心內容之一。在市場下行的背景下，成本控制顯得尤為重要。通過有效的成本控制，企業可以減少不必要的支出，提高利潤率，從而增強盈利能力。良好的成本控制可以幫助企業識別和減少財務風險，確保企業在面對市場波動時的財務安全。在經濟衰退或市場低迷時期，成本控制尤為重要，可以幫助企業保持盈利，甚至在困難時期生存下來。成本控制有助於企業實現長期的財務穩定，支持企業的可持續發展。總之，成本控制不僅關乎企業的短期財務表現，也是實現長期目標和保持競爭力的關鍵。通過有效的成本控制，企業可以在不斷變化的市場環境中保持靈活性和適應性，實現穩健增長。

  2. 成本優化具體措施

  成本優化的具體措施包括：優化採購流程、提高生產效率、減少庫存積壓、降低管理費用等。例如，企業可以通過集中採購、與供應商建立長期合作關係來降低採購成本;通過精益生產、提高生產效率來降低生產成本;通過優化庫存管理、減少庫存積壓來降低庫存成本;通過精簡機構、提高管理效率來降低管理費用。在不同階段編制目標成本，如土地版、啟動版、定位版、方案版、擴初版和施工圖版，進行成本精細化管理。作為項目成本的頂層設計，通過詳細踏勘及調研，結合企業的成本經驗數據，完成項目成本的不均衡分布，做好項目產品策劃。採用綜合性的成本管理策略，運用先進的技術手段和管理思想，實現成本與造價的有效節制。

  (二)房地產企業資產管理與處置

  1. 資產管理策略

  資產管理的策略包括：優化資產結構、提高資產利用率、減少閒置資產等。企業可以通過資產重組、資產租賃等方式優化資產結構;通過提高設備利用率、加強資產維護等方式提高資產利用率;通過出售閒置資產、減少不必要的資產投資來減少閒置資產。根據市場變化和資產表現，適時地增加或減少某些資產的比重，以提高整體的投資效益。房地產企業應建立資產的投資管理能力，通過運營提升實現超額回報。

  2. 資產處置方式

  資產處置的方式包括：出售、租賃、轉讓等。企業可以通過出售閒置資產、租賃不必要的資產、轉讓低效資產等方式實現資產處置，提高資產利用效率。將流動性較差的不良資產轉化為市場上交易的證券，以規避風險、增加資產流動性和釋放資本。收取具有保值能力及升值能力的資產作為抵債資產，優先收取有房產權證、無瑕疵、易處置的房產。通過減免債務人的利息負擔，以促進債務的償還和不良資產的處置。將房地產資產打包成證券產品，提高資產流動性。

  (三)房地產企業現金流管理

  1. 現金流管理的重要性

  現金流管理是房地產企業財務管理的重要內容之一。在市場下行的背景下，現金流管理顯得尤為重要。通過有效的現金流管理，企業可以保證資金的流動性，避免資金鍊斷裂。

  2. 現金流管理具體措施

  現金流管理的具體措施包括：加強應收帳款管理、優化支付流程、提高資金周轉率等。例如，企業可以通過加強應收帳款管理、減少壞帳損失來提高現金流入;通過優化支付流程、延長付款期限來減少現金流出;通過提高資金周轉率、減少資金占用來提高現金流管理效率。

  (四)房地產企業風險管理

  1. 風險識別與評估

  風險識別與評估是風險管理的基礎。企業可以通過建立風險識別機制、定期進行風險評估來識別和評估潛在的財務風險。

  2. 風險控制與應對措施

  風險控制與應對措施包括：建立風險預警機制、制定應急預案、加強內部控制等。例如，企業可以通過建立風險預警機制、及時發現和應對潛在風險;通過制定應急預案、提高應對突發事件的能力;通過加強內部控制，減少財務風險。

  五、案例分析與展望

  (一)成功轉型的房地產企業案例

  萬科在20世紀80年代是多元化經營的典範，但在90年代主動選擇了專業化戰略，對自身進行了大規模的戰略業務剝離，從而在21世紀初迅速崛起，成為中國房地產業的領跑者。萬科通過「減法理論」，即對非核心企業進行關閉、停止、合併和轉型，聚焦於房地產主業，特別是住宅開發，從而奠定了其在行業內的領導地位，展示了房地產企業如何通過減法管理，即剝離非核心業務、聚焦主業、多元化發展和創新業務模式，實現了企業的可持續發展和成功轉型。通過優化成本結構、提高資產利用率、加強現金流管理，實現了財務的穩健和可持續發展。

  (二)轉型失敗的房地產企業案例

  世茂股份在許世壇接任總裁後，採取了激進的轉型策略，將多元化業務作為公司第二增長曲線，提出了「大飛機」發展戰略。然而，由於房地產融資渠道監管收緊，全國房地產市場總體呈現「量跌價穩」的局面，導致世茂股份面臨資金壓力，開始大量出售房地產項目。2022年，公司累計合約銷售和銷售面積顯著下降，反映了公司經營狀況明顯惡化。最終，世茂股份因戰略擴張失誤而黯然退市。展示了房地產企業在減法管理上的失敗，主要原因包括戰略擴張失誤、跨界併購失敗、資金鍊緊張等。這些失敗的案例給其他企業提供了寶貴的教訓，提示企業在進行減法管理時需要謹慎，合理評估風險，避免激進的擴張和併購策略。

  (三)案例總結及啟示

  通過對萬科成功案例和世茂失敗案例的分析，總結出房地產企業在減法管理方面的經驗和教訓，為其他企業提供參考和借鑑。

  1. 成功的經驗

  成功的企業往往通過剝離非核心業務，聚焦於其主營業務，如萬科通過「減法理論」專注於住宅市場，從而在行業內確立領導地位。通過股權融資和分拆上市等方式增加所有者權益，降低負債率，改善財務狀況。通過業務向內收縮，精進聚焦，提高項目運營效率，優化資產質量，如龍湖集團提出嚴守財務安全、兌現產品交付，立足於客戶需求。成功的房地產企業注重財務風險的管理和預警系統的建立，以預防和控制潛在風險。

  2. 失敗的教訓

  失敗的企業往往因為過度擴張和多元化導致資金鍊斷裂深陷破產困境。一些企業在追求多元化的同時，忽視了主業的競爭力和市場地位，導致主營業務受損。失敗的企業往往缺乏有效的財務風險管理和預警機制，導致在市場波動時無法有效應對。一些企業未能準確判斷市場趨勢，導致在市場下行時採取了錯誤的戰略決策。房地產企業的業務受到廣泛的法規及政策監管，未能及時適應政策變化會導致合規風險。

  (四)未來研究建議

  未來的研究可以進一步探討減法管理在不同類型房地產企業中的應用效果，分析其在不同市場環境下的適應性。基於對房地產企業減法管理的成功和失敗案例的分析，以下是對未來研究的一些建議，驗證減法管理的有效性和可行性。

  1. 戰略規劃與市場適應性研究

  研究房地產企業如何制定與市場變化相適應的戰略規劃，特別是在經濟周期波動、政策調整等外部環境變化的應對策略。

  2. 多元化與專業化的平衡研究

  分析房地產企業在多元化發展與專業化聚焦之間的平衡點，探討在不同市場環境下的最佳業務組合。

  3. 財務風險管理與預警機制研究

  深入研究房地產企業的財務風險管理，包括債務結構、流動性管理、資產負債表優化等，並建立有效的預警機制。針對房地產企業資產減值準備的計提和轉回問題進行深入研究，以提高財務信息的可靠性。

  4. 政策影響與適應性研究

  研究不同房地產政策對企業經營的影響，以及企業如何適應政策變化，特別是在當前政策頻繁調整的背景下，隨著房地產稅試點的推進，研究房地產稅對市場供需、房價、企業經營策略等方面的影響。

  5. 房地產企業轉型與創新研究

  探討房地產企業在面臨市場飽和、增長放緩時的轉型路徑，包括向輕資產運營、服務化轉型等。通過比較不同國家房地產企業的減法管理實踐，提煉出可供中國房地產企業借鑑的經驗和教訓。研究房地產企業如何在減法管理中兼顧社會責任和可持續發展，包括環境保護、社會責任投資等。

  六、總結

  2025年，房地產行業在市場下行和政策調控的雙重壓力下，面臨著前所未有的挑戰。傳統的增量管理模式已難以適應市場變化，房地產企業亟需從增量管理向減法管理轉變。通過優化成本結構、加強資產管理、提高現金流管理能力和建立風險管理機制，房地產企業可以在複雜多變的市場環境中實現財務的穩健和可持續發展。成功的企業如萬科通過剝離非核心業務、聚焦主業，實現了可持續發展;而失敗的企業如世茂股份則因戰略擴張失誤而陷入困境。未來的研究可以進一步探討減法管理在不同類型房地產企業中的應用效果，分析其在不同市場環境下的適應性，為房地產企業提供更多的參考和借鑑。