新冠疫情改變了社會各界對物業行業的認知，城市更新、老舊小區改造等政策也被認為帶來新的機遇。有機構發布預測表示，2020年，物業行業的總體營收規模將首度突破萬億。

　　物業企業估值出現嚴重分化

　　過去幾年，物業行業的造富速度，遠超過大多數的地產商。按照2020年8月31日的市值計算，26家港股內地物業公司的總市值達4337.22億港元，平均市值為166.82億港元。市值超過100億港元的公司達到10家。物業企業市值超過同名地產商的不在少數。

　　但從九月份開始，物業企業的市場估值出現了嚴重的分化。那些過去幾年依靠買買買實現快速擴張的企業，市盈率明顯低於靠自身優質服務，以及口碑快速成長的公司。

　　這種變化，造成資本更加偏愛那些靠優質管理和服務，實現內生式增長的企業。但放眼整個行業，這樣的企業並不算多。東原物業可能是其中在最近兩年時間裡表現最突出的一家。2018年才開始外拓的東原物業，在不到700天的時間裡，從提供涵蓋高層、公寓、別墅、洋房等高端住宅業態的服務到甲級商業寫字樓宇，產業園區，高校醫院，政府辦公樓，甚至涉及國際綜合服務等全業態多元化布局。其中不乏世界500強外資企業，奔馳、寶馬、博世等在東原物業外拓的進程中都成為了其優質客戶。

　　行業前三位的服務品質贏得了客戶的高度認可，持續提供優質的服務為東原物業在市場上形成了品牌吸附效，真正實現了品質進階。

　　政策利好刺激想像空間

　　物業行業的規模增長是一大因素。2020年物業管理行業總體營業收入預測值是11800億元，管理面積將達到330.4億平方米。「十四五」期末，物業管理行業管理規模將達到430億平方米，營業收入將超過2萬億元，從業人員將達到1000萬人以上，下游的一些產業也將拉動100萬人就業。

　　不過，規模增長並不能完全解釋資本為何突然青睞物業行業。一直以來，勞動力密集、利潤空間低，就被認為是物業行業的「行業標籤」。

　　2018-2023年中國物業服務行業市場深度分析及投資戰略研究報告指出，500強企業營業收入3407.48億元，同比增長20.33%，業績維持持續增長態勢。與管理面積和收入規模的大幅上漲不同的是，2019年，500強企業毛利和淨利潤分別為511.64億元和299.88億元，毛利率微降0.13個百分點至15.02%，淨利潤率為8.80%，較上年，也僅僅只增加0.81個百分點。

　　不過，由於2020年以來的新冠疫情、老舊小區改造等，被認為推動了物業行業的社會認知改變，拓寬物業服務領域，創新物業商業模式，因此，2020年也被認為是物業行業「特殊的一年」。

　　一些觀點看來，在整體利潤空間不足的背景下，物業行業之所以能在今年成為資本寵兒，主要在於隨著城市發展進入「存量更新」時代，基礎物業管理收入以外的多種經營服務收入，所帶來的巨大想像空間。

　　有物業企業人士告訴記者，疫情以後，物業行業的生活性服務屬性開始得到社會廣泛認可，但作為生產性服務屬性，還未得到廣泛認識，價值被低估。

　　在所有的物業類型中，住宅物業以四成的面積創造超過五成的收入。而老舊小區改造等城市更新政策的推出，也讓低利潤的住宅物業，看到了獲得更高利潤的希望。

　　一方面，老舊小區改造可以為物業行業提供新的增量空間。以北京為例，北京建設於1999年以前的老舊小區約有2.3億平方米。其中大部分沒有專業化的物業管理，不僅基礎設施落後、小區環境較差，更缺乏物業服務。北京市住建委主任王飛就曾表示，老舊小區綜合整治工程的目標之一，便是帶動物業管理長效機制的建立。

　　而另一方面，在老舊小區改造的「提升類」改造中，提出要針對公共服務和公共環境，改造包括增設社區養老、托幼、醫療、家政、體育設施、智能信包(快件)箱等便民設施等。這些，都被認為是物業公司未來的盈利空間所在。

　　其中，又以新基建、5G等相關的智慧物業運營，最為值得關注。有北京龍頭物業企業的相關部門負責人向21世紀經濟報導預估，未來五年間，僅是智慧社區改造、新基建的規模，北京的市場規模就會有200億元左右。

　　而在2020年的城博會上，記者也了解到，在老舊小區的智慧化改造過程中，物業公司聯合第三方平台，為居民提供物流服務、保修服務等物聯網服務十分普遍。通過物業提供的可攜式醫療設備，打通小區居民健康數據與社區醫院、家庭醫生的智慧社區醫療案例也開始出現。

　　一個直觀反映了這一趨勢的現象是，萬科近期將物業公司改名為「萬物雲」，定位為空間科技服務。另外，金科、龍湖等知名房企分拆的物業板塊，也都在名稱中直接加入了「智慧」元素。新城悅服務也在2019年就收購了智能家居企業數淵信息。