中國報告大廳網訊，綜述： 2024年開年以來，房地產領域成為地方政府專項債資金的重點投放方向。最新數據顯示，今年前四個月全國新增專項債中近三成直接或間接支持房地產相關項目，其中土地儲備、棚戶區改造等領域的融資規模顯著增長，政策對存量土地盤活的推動作用逐步顯現。

  一、房地產專項債投向比例提升 土地儲備成關鍵發力點

  中國報告大廳發布的《2025-2030年全球及中國房地產行業市場現狀調研及發展前景分析報告》指出，2024年4月，全國地方政府新增發行1763億元專項債中，有717億元（占比40%）流向房地產相關領域，較上月提升8個百分點。其中明確用於房地產項目的資金達336億元，環比增長30%，這一逆勢增長主要得益於土地儲備類專項債的加速推進。當月土儲類專項債規模達到210億元，為年內第二高點。

  從累計數據看，今年前四個月新增專項債發行總量達1.1萬億元，其中約3891億元（占比35%）投向房地產領域。值得注意的是，在明確標註主要用途的1646億元中，土地儲備類項目占比超過三成（517億元），成為政策支持的核心抓手之一。

  二、區域分化顯著 南方省份領跑土地盤活進程

  在專項債投放上呈現明顯的地域差異性：廣東省以1618億元位居首位，占全國房地產相關領域專項債總額的42%，其率先落地的土地收儲模式被多地效仿；山東省緊隨其後，累計發行1381億元。一線城市中，北京以572億元位列第六，上海則以227億元排名第十七位。

  4月單月，湖南、山東和廈門三地表現尤為突出，合計發行房地產類專項債531億元，占當月總額的74%。區域發力方向各有側重：湖南通過大額土儲專項債平衡基建與保障房需求，山東加碼棚戶區改造，而廈門則將城中村改造列為優先級。

  三、專項債投向結構優化 棚改與城中村改造並行推進

  數據顯示，4月新增336億元明確用於房地產的專項債中，土地儲備占比達62%（約208億元），剩餘資金則流向保障房建設、棚戶區改造等民生領域。這種結構化投放既響應了自然資源部關於盤活存量土地的要求，也為解決住房結構性矛盾提供了政策支持。

  截至2023年底，全國TOP10房企總土儲面積約8.56億平方米，若能有效盤活其中三分之一，將極大緩解市場庫存壓力並提振行業信心。然而當前專項債清單中涉及土地回購的資金規模僅占地方計劃的約四分之一，政策落地仍面臨資金配套不足、定價機制待完善等挑戰。

  四、土地盤活仍存挑戰 專項債落地需多方協同發力

  儘管專項債為房地產市場注入流動性，但存量土地收購的推進速度尚未達預期目標。核心矛盾包括：一是房企解押地塊所需資金缺口較大；二是土地回購價格協商難度較高；三是政策要求收儲存量用地「原則上不用於商品房建設」，可能削弱地方政府參與積極性。

  克而瑞研究指出，未來專項債支持的土地盤活將優先在房地產市場和財政狀況較好的城市落地。例如廣東、山東等省份憑藉較強的經濟基礎和政策執行力，有望率先形成可複製的模式，帶動全國潛在庫存向合理水平回歸。

  總結： 2024年開年以來，房地產領域專項債投放規模與占比持續攀升，土地儲備與棚改成為重要發力方向。儘管部分區域因資金、定價等問題推進緩慢，但政策傾斜已為市場復甦注入確定性信號。隨著地方實踐經驗的積累和配套機制完善，專項債在促進存量土地盤活、優化住房供給結構中的作用將持續顯現，尤其在經濟基本面強勁的城市群中或率先取得突破。