中國報告大廳網訊，近期，北京大興區西紅門御璟星城元啟項目因調整設計方案引發市場關注。該項目為提升居住品質，新增外置陽台、挑空平台等設計，但銷售表現卻未達預期，反而出現退房現象。截至4月27日，網簽數量僅剩8套，成交均價為5.32萬元/㎡，約為指導價的81折。這一現象反映了當前北京房地產市場的複雜性和購房者的理性選擇。

  一、銷售困境：調規後市場反應冷淡

  中國報告大廳發布的《2025-2030年中國銷售行業市場供需及重點企業投資評估研究分析報告》指出，御璟星城元啟項目自2024年8月28日取得預售證以來，銷售表現一直不佳。開盤七個月，去化率僅為6%，成交額3.25億元。儘管項目拿地成本高達48.76億元，但地價覆蓋率不到7%。調規後，項目新增了南向奇偶陽台、挑空平台等設計，但並未有效促進銷售，反而導致網簽數量從4月15日的61套降至4月27日的8套，簽約面積減少5275㎡，相當於損失了2.8億元的銷售額。

  二、銷售策略：競爭壓力下的調整

  項目調規的背後，除了提升居住品質的初衷，還受到周邊地塊競爭的影響。去年9月，興創置地以底價22.25億元拿下6030地塊，並控制入市節奏，減少與元啟的直接競爭。此外，北京「好房子」新規允許設置陽台，並明確要求考慮城市景觀和減少噪聲影響，這促使中建壹品重新設計方案。然而，調規後的銷售表現並未達到預期，顯示出市場對「好房子」概念的接受度有限。

  三、銷售亮點：擴容空間與戶型優化

  調規後，御璟星城元啟項目在戶型設計上進行了優化，新增了南北開敞陽台、挑空平台等擴容空間。這些設計雖然不計入建築面積，但實際使用中可提升得房率。項目戶型面積段仍為80168㎡，分布與之前一致。頂配168㎡戶型位於最北邊的24樓，為78層洋房，其餘120㎡以上大戶型主要分布在中間的610樓。東側兩棟11層洋房為東西朝向，室內無法做到南北通透，為起步80㎡戶型。

  四、銷售前景：市場期待與挑戰並存

  儘管調規後的御璟星城元啟項目在設計和品質上有所提升，但銷售前景仍面臨挑戰。大興區其他新盤項目也在積極推出「好房子」設計，如興創黃村項目湊齊了陽台、風雨連廊、架空層「三件套」，大興新城0003、0011地塊的開敞陽台尺度更大，進深約1.8米。這些競爭項目對元啟的銷售形成了壓力。此外，項目開發主體中建壹品北方分公司的高層變動也可能對銷售策略產生影響。

  總結：

  御璟星城元啟項目的調規反映了北京房地產市場對「好房子」概念的探索與實踐。然而，銷售表現的不佳表明，單純的設計優化並不能完全滿足市場需求。未來，項目需要在提升居住品質的同時，更加注重市場調研和購房者需求，才能在激烈的競爭中脫穎而出。