中國報告大廳網訊，國內地產行業經過多年高速增長後，當前進入深度調整與結構轉型階段，行業供需格局、交易結構、金融環境與企業行為都發生了深刻變化。

一、市場供需與交易結構

1.1 供給端投資與開工變化

1.1.1 開發投資與新竣工趨勢

地產行業供給端的變化核心反映在開發投資、新開工與竣工三個核心指標上，行業進入調整期後，房企資金壓力持續存在，整體投資意願保持低位。2024年1-9月全國房地產開發投資累計同比降幅為13.90%，全年房地產開發投資額同比降幅收窄至10.6%，一定程度上反映出下半年優質項目開工節奏有所修復，但整體下行趨勢並未改變。住宅作為地產行業的核心產品，其新開工面積2024年全年同比下降15.8%，增速環比回升7.3個百分點，降幅較上半年有所收窄，但仍保持雙位數下滑。竣工端方面，2024年住宅竣工面積同比下降25.4%，增速環比回升14.7個百分點，這一變化背後，前期保交付推動的竣工高峰已經過去，2021年之後新開工持續下滑帶來的滯後影響開始顯現，後續竣工規模仍有下行壓力。2025年1-5月全國房地產開發投資總額為36234億元，延續了此前的調整態勢。

供給端收縮的核心驅動力來自兩個方面，一是行業去槓桿進程中，房企融資環境整體偏緊，除頭部優質國央企外，多數民營房企難以獲得足額的開發貸款用於新開工項目，房企整體將有限資金優先用於存量項目交付，而非新增土地儲備與新開工。二是需求端預期偏弱，房企對未來市場銷售保持謹慎，主動控制新開工規模，降低存貨減值風險。不排除部分房企出於優化資產負債表的考慮，主動處置存量土地項目，進一步降低了新增開發投資規模。從時間序列來看，連續三年的開發投資下滑，已經逐步消化了過去行業高周轉模式下積累的庫存壓力，部分核心城市的存量土地儲備已經處於較低水平，這為後續市場供需再平衡打下了基礎，但短期來看供給端收縮的趨勢仍將延續，行業出清尚未完成，部分中小房企的存量項目仍有待盤活或出清。

1.2 需求端新房與二手房分化

1.2.1 交易結構與區域價格變化

需求端層面，新房與二手房市場呈現明顯的分化走勢，新房市場受供給收縮與預期影響，銷售規模持續下滑，二手房市場則受益於置換需求釋放與價格靈活性提升，交易規模保持正增長。2024年全年商品住宅銷售面積累計同比下降14.1%，全年住宅銷售面積同比增長4.5%，增速環比提升0.3個百分點，一定程度上反映出四季度需求有所修復。二手房市場方面，2024年1-10月全國二手房交易網簽面積同比增長4.7%，在新房銷售下滑的背景下，存量交易占比持續提升。國內不同能級城市的價格表現呈現明顯分化，核心一線城市的改善型需求支撐價格韌性，跨境資本流動也帶動特別行政區住宅交易活躍度提升，存量房交易占比的變化是行業進入存量時代的核心標誌，過往十年新房占絕對主導的格局正在發生變化，部分核心城市存量交易占比已經超過六成，全國層面的占比也達到近45%的水平，不同區域市場的交易增速差異也反映出需求的分化特徵。

核心一二線城市的需求韌性遠強於三四線城市，存量房交易占比提升是行業發展到成熟階段的必然結果，歐美成熟樓市中存量交易占比普遍超過七成，國內當前的占比水平仍有提升空間。香港市場的回暖也反映出國際資本對中國核心不動產資產的信心回升，後續核心城市核心區位的不動產仍將保持需求支撐，低能級城市的需求疲軟問題仍有待化解，分化格局仍將延續。

二、金融環境與頭部企業行為

2.1 行業信貸規模變化

2.1.1 開發貸與個人貸變動

地產行業的金融環境經歷了持續的調整，去槓桿是過去幾年行業的核心主線，監管部門針對地產行業的融資政策逐步優化，出台了白名單制度支持優質項目融資，穩定行業流動性，但整體信貸規模仍處於收縮區間，反映出行業去槓桿的進程仍在推進。2024年1-9月，全國房地產開發企業資金來源中，個人按揭貸款累計同比下降10.6%，定金及預付款累計同比下降10.3%，反映出購房者的按揭需求仍處於低位，市場銷售回款下滑直接影響房企資金供給。2024年全年房地產「白名單」項目審批通過貸款總額超過5萬億元，一定程度上緩解了優質項目的資金壓力，避免了行業系統性風險的爆發。

截至2025年12月末，全國房地產貸款餘額為51.95萬億元，2025年全年房地產貸款減少9636億元，其中房地產開發貸款餘額為13.16萬億元，全年減少3575億元。開發貸的持續減少，反映出房企整體新增融資需求偏弱，同時金融機構對開發貸的投放仍保持謹慎，優先支持保交付項目與頭部優質房企的項目。個人住房貸款的減少則反映出兩個方面的變化，一是新房銷售規模下滑，新增按揭貸款減少，二是居民部門降槓桿意願提升，部分購房者提前償還按揭貸款，進一步帶動個人住房貸款餘額下降。優質房企的融資成本明顯下降，而出險房企仍然難以獲得市場融資，行業融資分層的特徵十分明顯，這也進一步推動了行業格局的分化，優質企業能夠以更低的成本獲得資金，參與土地市場競爭，逐步出清落後產能。融資環境的分化也加速了行業集中度的提升，頭部企業的市場份額逐步擴大，中小房企逐步退出市場，這一過程仍在持續，調整完成時間仍有待更多數據驗證。

2.2 頭部房企拿地策略分化

2.2.1 核心房企拿地強度對比

行業調整期內，不同信用層級與所有制背景的房企拿地策略呈現顯著分化，國央企背景的頭部房企憑藉融資成本優勢，成為土地市場的核心拿地主體，民營房企則整體保持收斂策略，拿地強度普遍低於國央企。拿地強度通常用權益拿地金額占權益銷售金額的比重衡量，能夠直接反映房企對未來市場的判斷和擴張意願，拿地強度越高，說明房企對市場越樂觀，擴張意願越強，反之則說明房企偏保守，收縮擴張節奏。當前國內主流頭部房企的拿地強度區間跨度較大，從不足10%到超過40%不等，差異直接反映了不同企業的戰略選擇，也體現了不同企業的資金實力與對未來行業的判斷。混合所有制房企在拿地策略上更加激進，依託股東背景的信用優勢，拿地強度高於多數純民營房企，部分規模較小的民營房企已經基本停止拿地，逐步退出行業開發環節。

國央企背景房企拿地強度整體高於民營房企，頭部民營房企中龍湖集團保持相對穩健的拿地節奏，拿地強度維持在10%的水平，符合其穩健運營的戰略定位。綠城中國作為混合所有制房企拿地強度最高，反映出其對核心城市土地儲備的擴張需求，依託股東支持加快規模擴張。整體來看，土地市場的集中度進一步向頭部國央企傾斜，行業出清過程仍在持續，未來頭部企業的市場份額將進一步提升，行業格局優化逐步推進。

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1. 存量房交易占比達44.8%，行業正式進入存量轉型階段；
2. 頭部房企拿地強度差異超39個百分點，行業分化格局加劇；
3. 核心一線城市新房價格保持正增長，核心區位資產價值分化凸顯。