中國報告大廳網訊，2022年我國房地產市場買房百萬房貸利息可省2.5萬餘元，央行落地首套房貸利率優惠政策，政策不僅提高剛需用戶入市積極性，也能敦促地方及早因城施策，利好樓市平穩。

  房貸利率2022年下調幅度大

  2021年底，有相關監管部門曾表示，要督促銀行落實房地產開發貸款、個人住房貸款監管要求，保障好剛需群體信貸需求，要在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。在此之後，各城市持續下調房貸利率，支持剛性住房需求。2022年3月，全國103城中82城房貸主流利率下調，降幅創2019年以來月度最大降幅。其中，成都首套利率本月下調69個基點，回調幅度最大。

  進入4月，房貸利率下調仍在持續。廣州4月四大行首套房貸利率降至5.2%，二套房貸利率降至5.4%，較3月均下調了20個基點。又如蘇州，4月主流銀行的首套房貸利率普遍在4.6%左右。

  5月15日，央行發布《關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，明確首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點。按照目前5年期LPR4.6%計算，首套房貸利率最低可為4.4%。

  目前LPR已至歷史低位，繼續下調的空間有限，但房貸利率仍有較大的下調空間。尤其是首套房貸利率，下調空間更為充裕，4月35城首套房貸平均利率達到5.13%，明顯高於新政落地後的全國首套房貸利率下限4.4%，各城市銀行完全可以參照央行新規下調首套房貸利率20個基點甚至更多。

  截至目前，全國一二三線城市均出現了4.4%的房貸利率，包括廣州、深圳、天津、濟南、青島、鄭州、蘇州、昆明、重慶、瀋陽、日照、濮陽、常熟、膠州、南通、宜賓、無錫、常州、阜陽和西昌20個城市。此次看到的下調，更多還是銀行口頭的非正式形式，預計後續相關城市會有正式發文或窗口指導。

  政策利於房地產市場平穩

  2022年以來，已經有100多個城市陸續放鬆了地產調控政策，包括取消限購限售、降低首付比例、下調貸款利率以及放鬆公積金貸款標準等，但都僅限於地方層面。受居民購房信心和意願不足的影響，疊加本土疫情衝擊，房地產銷售情況仍未出現好轉。1-4月全國商品房銷售面積同比下降20.9%，延續一季度下降趨勢。4月居民中長期貸款本年度第二次負增長，居民購房信心和意願持續低迷，亟需政策進一步支持。4月29日，中央政治局會議強調支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。本次央行調整首套房貸款利率下限是對政治局會議的呼應，也是對當前地產銷售低迷態勢的積極應對。

  首套房貸款利率下限調整進一步打開房貸利率下行的空間。根據央行銀保監會的通知，結合當前LPR報價，首套房貸款利率最低可至4.4%，二套房貸利率最低維持5.2%不變。根據央行一季度金融報告，一季度末個人住房貸款加權平均利率為5.49%，位於歷史50%分位;與此同時，個人住房貸款加權平均利率與金融機構貸款加權平均利率的利差為84bp，位於歷史上的絕對高位，住房貸款利率存在進一步下調的空間和動力。考慮到不同地區銀行資金成本差異，在堅持因城施策原則下，預計一線城市下調房貸利率下限可能性較小，二三線進一步下調房貸利率下限可能性較大。

  另外，業內人士強調，首套和二套貸款利差拉大，既可以更好地滿足剛需和真正的改善型需求，又可以抑制投機性需求。從近期各地政府出台的調控政策來看，例如鄭州「認貸不認房」、長沙「以租換購」等，對改善型需求的支持力度有所加大。特別是部分城市明確清償首套房貸後再次購房等情況執行首套房貸政策，使得改善型需求也可以享受較低的首套房貸款利率，以期促進房地產銷售逐漸企穩回升。考慮到當前房企信用風險仍未出清，疫情衝擊仍在發酵，預計本輪銷售將於二季度末進入築底階段。

  下個階段，預計房地產調控政策將進一步放鬆，全國層面針對性的支持性措施將繼續加碼，地方層面的各項利好政策將快速出台：一是在滿足剛性需求的基礎上，加大對改善型住房需求的支持力度。通過實行認貸不認房，賣舊買新等方式放款二套房認定標準;二是堅持因城施策，對於庫存較高，土地財政依賴度較強的城市，可通過取消限購限購、降低首付比例等措施促進需求釋放，促進庫存去化。對於庫存水平偏低，需求本就旺盛的部分一線和強二線城市，可通過下調房貸利率等措施促進地產銷售企穩回升，從而改善行業預期，帶動低能級城市銷售回暖;三是適度放鬆房企預售資金監管，增加對資質優良的房企直接金融支持，緩釋相關房企的信用風險。

  銀行完善房地產政策落地，2022年開始進行存量浮動利率貸款定價基準轉換，支持剛性和改善性住房需求，貨幣金融大環境的寬鬆，對於房地產市場來說，勢必會產生積極的重要影響，對於降低購房成本、降低開發貸款和經營貸款成本等都會產生積極的作用。

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