中國報告大廳網訊，近年來，隨著房地產市場波動加劇，購房者在遭遇開發商違約時如何維護自身合法權益成為重要議題。近日江蘇省連雲港市贛榆區人民法院的一起典型案例顯示，在開發商無法按約交房導致購房合同解除後，購房者不僅可追回首付及已還貸款本息，剩餘按揭債務亦由開發商承擔。這一判決為同類糾紛提供了明確的司法指引。

  一、商品房買賣合同解除權與責任主體認定

  中國報告大廳發布的《2025-2030年中國商品房市場專題研究及市場前景預測評估報告》指出，當開發商因資金鍊斷裂或違規操作導致房屋無法交付時，購房者有權依據《民法典》及相關司法解釋主張解除購房合同。本案中柏某、楊某娟因開發商逾期交房訴至法院，最終獲判解除合同並要求返還首付及已還貸款。根據最高人民法院相關司法解釋，商品房買賣合同的解除將直接導致關聯按揭貸款合同目的落空，此時購房者可同步申請解除貸款協議。贛榆區法院在判決中明確指出，開發商作為違約方需承擔剩餘貸款償還義務，避免購房者陷入"錢房兩失"困境。

  二、首付款與已還本息的返還機制

  在購房合同解除後，開發商應向購房者返還首付本金及利息。本案數據顯示，柏某夫婦通過訴訟成功追回首付款項並獲得相應利息補償。值得注意的是，此前司法實踐中常存在爭議焦點：購房者在償還按揭貸款期間實際支付的資金是否應全額退還？法院明確要求開發商需承擔購房者已履行的還款責任，包括17,169.26元已還借款及其孳息。這一判決突破了傳統格式條款中購房者需獨自承擔貸款義務的不合理規定。

  三、剩餘按揭債務償還主體爭議與司法認定

  對於合同解除後尚未清償的銀行貸款，本案確立重要裁判規則：開發商作為根本違約方應對銀行承擔剩餘本息還款責任。法院判決要求連雲港某公司直接向商業銀行支付39,617.58元代償款及後續未還債務，徹底否定了購房者在未獲房屋情況下仍需償還貸款的不公條款。該判例強調格式合同中加重消費者責任的無效性，維護了交易公平原則。

  四、法律保障下的權益實現路徑與現實挑戰

  儘管司法解釋已明確購房者優先權（2023年最高法批覆確認購房款返還優先於工程款和抵押權），但在具體執行層面仍面臨開發商償付能力不足等難題。實務中，購房者需通過以下步驟維權：首先提起解除合同訴訟，同步申請解除貸款協議；其次與銀行協商變更還款主體或代位追償；最後推動法院強制執行開發商資產。然而數據顯示，約43%的爛尾樓項目存在資金鍊完全斷裂情形，這要求購房者在選擇退房前需謹慎評估開發商償債能力。

  結語

  贛榆區法院的典型案例生動展現了購房者在商品房交付糾紛中的法定救濟路徑。通過合同解除、責任主體轉換和優先權主張三重機制，司法實踐正逐步打破格式條款對消費者的不利約束。但需注意的是，維權成功的關鍵不僅在於法律依據充分性，更依賴開發商可執行資產的存在。建議購房者在簽約時強化風險意識，定期關注項目進展，並在糾紛發生後及時通過訴訟維護權益，避免因開發商資金枯竭導致維權落空。