中國報告大廳網訊，象嶼地產近期在上海靜安區推出全新商品房項目蘇河琹廬，以高層公寓與風貌別墅組合入市，引發市場關注。該項目憑藉核心地段優勢及差異化產品設計，在2024年首季度土地市場中表現亮眼，聯動價與開發細節均成為行業焦點。

  一、雙線產品布局覆蓋多元需求

  中國報告大廳發布的《2025-2030年中國商品房市場專題研究及市場前景預測評估報告》指出，蘇河琹廬首批次主推建面約100㎡高層3房共132套，同步規劃16套建面190220㎡風貌別墅，形成「高層+合院」雙核產品矩陣。公寓與別墅聯動價分別定為12.5萬元/㎡和18萬元/㎡，其中高層產品以緊湊三房設計覆蓋改善客群，別墅則瞄準高端市場對稀缺低密形態的需求。

  二、地塊成交數據解析開發邏輯

  項目依託象嶼於2024年3月15日競得的靜安區中興社區地塊，總價15.53億元，溢價率10%，樓板價達79779元/㎡。該地塊容積率2.67，規劃高層建築高度25層，底層24層設置保障房單元，5層以上為商品房住宅。土地獲取條件與產品組合策略直接關聯，反映出開發商在限價政策下對市場定位的精準把控。

  三、保障房設計引發居住場景探討

  項目高層建築中，24層規劃的保障房雖採用獨立入戶及電梯系統，仍可能對部分購房者產生心理影響。建築設計上需兼顧商品房與保障房的空間分隔，在公攤面積分配及動線規劃方面形成平衡。開發商通過物理隔離措施降低空間干擾，但居住體驗的差異化仍是潛在考量因素。

  四、得房率短板成核心關注點

  項目高層產品得房率約73%75%，低於市場同類產品平均水平。主要受限於三方面：其一，超過18層建築需配置雙逃生通道；其二，超低能耗標準導致牆體厚度增加；其三，保障房專屬電梯占用部分公攤面積。該指標將影響購房者對空間實用性的評估權重。

  五、市場定位與開發價值研判

  蘇河琹廬通過差異化產品組合與精準定價策略，在靜安核心地段打造複合型商品房社區，既滿足改善需求又兼顧市場對稀缺資源的關注。儘管得房率存在結構性限制，但區位優勢與風貌別墅的稀缺性仍構成顯著競爭力。項目入市表現將為上海高端住宅市場的政策適應性提供重要觀察樣本。

  總結：象嶼·蘇河琹廬以高層公寓和合院別墅雙線產品切入靜安市場，在土地成本、保障房配比、得房率等多重約束條件下，通過設計優化與價格策略實現項目可行性。其開發模式既體現了房企對政策環境的響應能力，也為後續核心地段商品房開發提供了參考範式。