中國報告大廳網訊，近年來，隨著人口老齡化加速和政策紅利釋放，我國養老服務市場正經歷結構性變革。截至2024年末，全國60歲以上人口突破3億，銀髮經濟市場規模預計在2027年超過20萬億元。從「公建民營」到「保險+養老」，從科技賦能到REITs創新退出機制，市場化養老機構通過模式疊代和生態構建，逐步破解行業痛點，推動產業邁向高質量發展階段。

  一、市場化養老機構加速布局，多元模式重塑行業格局

  中國報告大廳發布的《2025-2030年中國養老機構行業運營態勢與投資前景調查研究報告》指出，政策與資本的雙重驅動下，我國養老服務供給體系正形成多層次發展格局。數據顯示，截至2024年末，全國已有超60家地方國企康養集團通過「公建民營」模式運營，而險資系機構如泰康之家已在全國36個城市布局43個項目，服務規模突破1.5萬人。民辦養老機構占比持續攀升至58%，成為產業擴容的核心力量。以北京順義某標杆項目為例，其通過社區化運營打破傳統養老院認知，將適老化設計、健康管理與文娛活動深度融合，入住長者活躍度顯著提升，折射出市場化機構在服務創新上的突破能力。

  二、「輕重並舉」模式激活資產，科技賦能破解資源約束

  養老產業的可持續發展離不開資產盤活與技術支撐。「養老+地產」模式下，存量物業通過專業運營團隊改造煥新價值，如部分房企將自持項目轉型為醫養結合型社區；「保險+醫療」生態則整合上下遊資源，某頭部機構已聯動超1.1萬張康養床位與6500餘張醫療床位，構建服務閉環。面對人才缺口難題，「養老+科技」成為破局關鍵：智能監測設備、康復機器人等技術應用覆蓋慢性病管理、緊急響應等場景，部分試點項目通過物聯網系統將照護效率提升30%以上。

  三、運營爬坡與盈利平衡挑戰猶存，政策協同釋放發展動能

  行業數據顯示，當前養老機構平均入住率約40%，多數項目需經歷3-5年才能實現盈虧平衡。除資金沉澱壓力外，社會認知滯後導致需求釋放緩慢，部分機構探索「機構+社區+居家」融合模式，通過上門護理、日間照料等延伸服務縮短回報周期。政策端持續發力：2024年多部門聯合出台養老人才建設意見，多地試點入職補貼與長護險銜接；金融創新方面，養老REITs被納入國家支持範圍，為重資產項目提供退出通道。某機構負責人表示，隨著「65後」消費主力進入老齡階段，未來五年行業或將迎來需求爆發期。

  四、REITs疏通資本循環，產業生態構建開啟新周期

  作為養老服務供給體系的重要補充，養老REITs在2024年取得突破性進展。政策明確支持符合條件的設施納入發行範圍，某專家測算其市場規模有望達千億級。該機制不僅加速存量資產流轉，更倒逼機構提升運營標準化水平——首批試點項目通過引入專業管理團隊實現入住率同比提升15%。當前，產業生態正從單一供給向「投融管退」閉環演進：資本端形成險資、國企、社會資本多元參與格局；服務端醫養結合覆蓋率超70%，智慧養老設備滲透率達42%；退出機制的完善則進一步增強市場信心，為行業長期發展注入新動能。

  總結而言，在政策引導與模式創新雙輪驅動下，我國養老服務產業正經歷從規模擴張向質量提升的關鍵轉型。通過整合資本、技術、人才等要素資源，市場化機構在破解運營瓶頸的同時，也在重構「政府-企業-老人」三方價值鏈條。未來，隨著長護險全覆蓋、智慧養老普及及REITs常態化發行，一個更具韌性與活力的銀髮經濟生態體系將加速成型，為積極應對老齡化提供中國方案。