中國報告大廳網訊，近年來，隨著我國老齡化社會進程加速及居民財富管理需求增長，信託工具在養老服務、財產傳承等領域的應用日益受到關注。北京、上海等地接連啟動不動產信託登記試點，通過制度創新破解權屬爭議難題，為超過20萬億元的信託資產注入新動能。這一改革不僅推動了信託行業回歸本源服務實體經濟，更將加速養老助老、慈善公益等民生領域金融產品的落地。

  一、多部門協同創新明確試點框架

  中國報告大廳發布的《2025-2030年中國養老行業市場深度研究與戰略諮詢分析報告》指出，上海市聯合六大政府部門發布的《關於開展不動產信託登記試點的通知》，首次系統性定義「不動產信託」及「信託財產登記」，並劃定適用範圍：上海轄內信託機構可將本市行政區域內合法權屬清晰的不動產納入信託標的，並特別支持慈善組織與信託公司以雙受託人模式設立公益信託。相較北京試點，上海創新引入「反饋登記結果」環節，要求信託機構在產品登記時同步提交註記信託財產的不動產權證書，進一步規範流程閉環。浦東新區更依託制度優勢，在不動產信託登記落地方面先行先試。

  二、強化合規管理規範業務發展路徑

  《通知》明確要求委託人交付的不動產需權屬清晰、可估值且無權利限制，並強調信託機構須圍繞養老助老、風險處置等場景設計服務模式。通過建立信息共享機制與司法保障，上海試點既確保了信託財產獨立性，又為家庭財富傳承、特殊人群照護等民生領域提供制度支撐。值得關注的是，稅務部門首次直接參與政策制定，明確不動產信託業務涉稅事項需按現行稅收政策辦理，這為後續探索信託稅收優惠政策奠定基礎。

  三、多地探索加速信託資產盤活進程

  北京於2024年底率先打通不動產信託財產登記路徑後，上海試點進一步擴大覆蓋場景，並與珠海等地形成聯動效應。截至2025年6月，我國信託資產管理規模已突破27萬億元，但此前因缺乏統一登記制度導致的財產權屬爭議長期制約行業發展。專家測算顯示，隨著北京、上海等地試點經驗推廣，不動產作為信託財產的流動性將顯著提升，預計可盤活存量資產超20萬億元。

  四、制度完善仍需破解稅收等核心難題

  儘管試點取得突破性進展，但業內人士指出當前政策尚未明確非交易過戶性質及配套稅收安排。例如不動產轉移至受託人名下時是否免徵契稅等問題仍待釐清。此外，專家建議加快修訂《信託法》與《不動產登記暫行條例》，通過立法形式確立信託財產獨立性原則，並建立差異化的信託業務稅務規則以避免重複徵稅。

  總結來看，不動產信託登記試點的推進標誌著我國信託行業正從通道業務向本源服務轉型。通過多部門協同創新形成的「上海經驗」，不僅為養老金融產品開發提供了制度保障，更將推動信託資產在財富管理、公益慈善等領域的高效配置。未來隨著稅收政策配套完善及更多地區跟進試點，信託工具有望成為盤活社會存量資產、服務國家戰略的重要抓手。