據中國報告大廳了解：在農村擁有一套住房，過著「悠然見南山」的詩畫生活，正成為很多城裡人的新夢想。然而，宅基地買賣存在的陷阱，他們卻很少了解，一些人甚至為此付出代價。

　　時間倒退回2007年，寒冬時節，通州區宋莊「畫家村」，因宅基地房屋買賣案件成為社會熱點。

　　一個叫李玉蘭的城鎮居民，2002年花4.5萬元購買了「畫家村」的一處農家小院，但隨著農村土地大幅增值，農民反悔，起訴要求收回房屋。

　　當年，農民討房訴訟的案件，在「畫家村」發生了13起。理由基本相同：購房者不是農民，所以雙方的房屋買賣協議無效，依據則是「城裡人不許買農民房」的政策。

　　類似的案件，2011年前後在海淀、朝陽等地也屢見不鮮。當初農民賣房時白紙黑字寫著「永不反悔」，然而當舊村騰退改造，面對巨大的利益時，賣房的農民紛紛「悔約」。

　　浮現出來的買賣案件僅是冰山一角，大量宅基地買賣的事實背後，是一個自發形成的隱形市場。

　　中國社科院農村發展研究所宏觀經濟研究室主任黨國英表示，在現行法律框架下，宅基地歸村集體所有，農民對宅基地僅有使用權，農民向城鎮居民出售宅基地的行為被明確禁止。「法律規定農村房屋買賣只能在村集體內部進行，否則交易是不受法律保護的。」

　　宅基地出租悄然進行

　　宅基地不可自由買賣，那麼農民該如何吃上這塊誘人的「蛋糕」?

　　2013年7月，一家名為「山里寒舍」的鄉村酒店在不到70口人的密雲縣北莊鎮干峪溝村開業，酒店租用30套村民閒置的破舊宅院改造成客房，外觀還是古樸的農家風貌，保留木窗、灰瓦、石頭牆。

　　坐落在深山中的干峪溝村屬於典型的「空心村」，多數人很早就搬下山，村里僅剩10餘口老人留守。「全村47處宅院，空置近一半，有些老房子一空就是30多年，房頂塌了一半，院裡長著一人高的草。」干峪溝村黨支部書記高雲宇說道。

　　一個偶然的機會，一家旅遊公司看上了這個衰落的山村，要租下農民的破院子搞鄉村旅遊。企業董事長殷文歡向高雲宇保證：「客房改造，農民不掏一分錢，都是在農民原有宅基地上進行，不會出現違建，而且房屋的權屬仍是村民和村集體的，租賃期滿即可收回。」

　　企業給出的租賃價格是平均每間房每年1500元，每間房的年租金每5年漲500元。這個價格，是北莊鎮中心村房屋租賃價格的3倍多。原先廢棄閒置的宅基地，竟然成為「搖錢樹」，村民幾乎沒有不動心的。

　　79歲的朱靜德一合計，過去靠著600多棵山楂樹、核桃樹，累一年最多掙6000元;現在把家裡的8間老屋租出去，一年光租金就1.2萬元，簡直是「天上掉餡餅」的好事。

　　更好的事情還在後面，在外打工的村民可以返鄉，在宅基地改造後的鄉村酒店上班。這樣一來，去年干峪溝村戶均年增收達到2萬多元，比2012年翻了一倍。

　　宅基地出租使農民獲益的模式，不僅密雲，延慶、懷柔、昌平等多個區縣也在悄然進行。

　　閱讀中國報告大廳發布的《2012-2016年房地產行業市場發展格局及投資前景調查分析報告》

　　利益與風險並存

　　有些農村的宅基地租期長達幾十年，租金一次性付清，其間農民不會回來要房，承租人長期擁有院落的使用權。黨國英評價：「這實際上是城鎮居民採用變相的手段購買了農民的宅基地。」

　　宅基地租賃富了農民，看似一樁保本生意，但其背後的隱患也令存在租賃關係的雙方感到擔憂。

　　干峪溝村黨支部書記高雲宇說，當初出租自家的宅院時，愛人隋亞珍和他吵了幾次嘴，「她總覺得企業干不長，今年拿了租金，明年也許就沒有了。」高雲宇也承認，靠出租宅基地，以後的收益潛力並不大。

　　租下干峪溝村廢棄宅基地的殷文歡，僅對房屋內部改造裝修的投入就達一億元。「這麼多錢投進去，是有一些顧慮。」不過，殷文歡更肯定的是，即便農民反悔，把房子租給別人，租金也不會比他現在給的高。

　　對於干峪溝村這種模式，北莊鎮副鎮長馬小晶認為，大方向是對的，但也要因地制宜，「在干峪溝村能落地，在其他村子能否落地還需要時間觀望。」

　　宅基地租賃也並非被學界所看好。北京市社科院副研究員羅瑞芳博士指出，出租是在現行法律政策框架下，一種變通的宅基地流轉方式，但這種流轉方式對承租人來說是有風險的。「首先，按照合同法的規定，租賃合同最長有效期是20年，超過的部分不受法律保護;其次，如果在租賃期間房屋被征地拆遷，承租人也無權享受補償。」

　　此外，一個更深層次、不容忽視的事實便是，有些農村的宅基地租期長達幾十年，租金一次性付清，其間農民不會回來要房，承租人長期擁有院落的使用權。黨國英評價：「這實際上是城鎮居民採用變相的手段購買了農民的宅基地。」

　　不過，現在官方並沒有出台改革政策。如此看來，在政策沒有撥雲見日之前，宅基地流轉的突圍，仍需時間。