據中國報告大廳了解：2013年廣州樓市「限購」和「限簽」等樓市調控日益收緊，更多投資客轉向不受限的商業公寓。1月22日合富置業發布最新市場報告稱，2013年二手住宅及商業公寓市場當中投資型需求占比達8%，而2012年投資型需求僅占6.1%。在2013年內經由合富置業促成買入並租出的二手住宅及商業公寓成交個案當中，平均租金回報率僅2.93%，隨著近幾年樓價快速上漲，租金回報率逐年下降。

　　二手商業公寓熱銷

　　張女士(化名)在2013年初購買了先烈南路一套單價19000元/平方米的商業公寓小戶型單位，辦好手續之後碰上租賃旺季，以月租金2600元成功租給在環市東工作的白領，帳面租金回報率高達5.2%。

　　最近，張女士的朋友打算在附近也買一套商業公寓投資，她幫朋友一問行情才發現，類似的單位價格已漲至23000元/平方米左右。張女士對現時的租金回報還挺滿意，賺著房價升值的同時，租金回報比銀行定存和部分理財產品高。雖然房子價格漲了，但張女士還是打算繼續持有，等春節假期結束後再調高租金出租。

　　然而，合富置業研究數據顯示，在2013年內經由合富置業促成買入並租出的二手住宅及商業公寓成交個案當中，平均租金回報率僅2.93%，而在2009年平均租金回報率曾高達4.13%，隨著近幾年樓價快速上漲，租金雖然同步上升，但增速遠低於樓價，因此租金回報率亦隨之逐年下降。

　　在限購政策繼續影響的環境下，自2013年起不限購的商業公寓比起住宅公寓更受投資者青睞，在一手商業公寓銷售行情不錯的情況下，二手市場上即買即可放租獲利的二手商業公寓，同樣受到投資者青睞。

　　合富置業研究數據顯示，在2013年二手公寓市場上，商業公寓成交比例高達66%，而住宅公寓成交比例僅34%。商業公寓比住宅公寓熱銷的原因主要還在於「不限購」的特點，不少有足夠購買力而希望投資房產的長線投資者受限於沒有購房資格而未能投資住宅，在這種情況下「不限購」的商業公寓的吸引力隨之大增。

　　相對來說，入市門檻相對較低的小戶型單位租金回報率高於市場整體水平的同時，往往也會比入市門檻高的大戶型單位要理想，因此，不少長線投資者仍將投資的重點鎖定在小戶型單位上。來自合富置業研究數據顯示，面積在30平方米以下的物業平均租金回報率最高，超過4%，而面積在150平方米以上的物業平均租金回報率最低，不到2.3%。

　　投資也要看出租活躍度

　　合富置業市場經理梁燕明表示，對於還有購房資格的長線投資者來說，選擇房源的空間相對較大，除了住宅外還可以考慮商業公寓，而對於已沒有名額買住宅的人士來說，商業公寓對比起其他商用物業來說投資穩健性相對高一些。在衡量物業投資價值的時候，除了參考買入價格、租金回報率等因素外，還可以參考出租活躍度。

　　從合富置業研究數據分析，2013年租賃交投較為活躍的珠江新城、天河北、西門口等租賃市場交投活躍的區域，同時也是投資者關注度最高的區域。其中，小戶型投資較活躍的西門口板塊，2013年平均租金回報率達3.73%，不少大齡樓梯樓1房1廳小戶型單位，由於總價不高但租金和租賃活躍度都較不錯，因而亦相當受投資者青睞。

　　以公寓較為集中的珠江新城西區為例，租金最高的愛丁堡國際公寓，雖然投資門檻至少都要260萬元以上，但其在高端外籍租客群體中的租賃活躍度及租金收益，依然吸引資金實力雄厚的投資者出手。據合富置業研究數據統計，2013年愛丁堡國際公寓平均租金回報率高達4.03%，高於周邊鉑林國際公寓、嘉裕禮頓陽光大廈等住宅公寓。不過，對於資金實力相對較弱的小型投資者來說，若有購房資格的話，還是更傾向於選擇發展相對成熟的低總價住宅公寓。