中國報告大廳網訊，我國冷鏈市場持續上漲，冷鏈行業已步入黃金髮展期。當下，隨著疫情的反覆和持續，進口冷鏈屢次成為疫情風險點，全國冷鏈產業發展面臨前所未有的嚴峻考驗。以下對2022年冷鏈行業投資分析。

  我國冷鏈物流行業有望保持快速增長，帶動我國冷鏈設備行業持續增長。2022-2027年中國冷鏈行業市場供需及重點企業投資評估研究分析報告指出，在多重因素作用下，我國冷鏈物流行業市場規模有望保持20%左右的增速。2022年我國新增冷庫容量同比增速有望高達21%。冷鏈物流行業的高景氣將帶動冷庫、冷櫃等等基礎設施的投資建設，從而帶動冷櫃電機、外轉子風機等產品的需求量保持高速增長。

  縱觀我國高端倉儲市場，冷庫改造和冷鏈需求是最具前景的細分領域之一。在可預見的未來，鑑於不斷增長的市場需求和日益完善的基礎設施，中國冷鏈投資也將持續升溫。現從三大方面來了解2022年冷鏈行業投資。

  1. 冷庫投資的關鍵要素

  在消費品質升級、食品安全要求的升級下，冷鏈在廣義「新基建」進程中的作用日益顯著。冷庫是冷鏈物流的底盤，冷庫投資也持續升溫，具有位置優越和建造品質優勢的高標準冷庫會受到市場和客戶的青睞。

  冷庫投資的布局需要重點把握三個原則：1)跟隨城市發展;2)跟隨物流節點;3)跟隨用戶需求。這三個原則又可進一步分拆成以下要素：

  (1)選擇消費旺盛、物流節點、特色產地型城市;

  (2)選擇靠近市區、高速和主幹道的區位;

  (3)體量規模與所屬地特徵以及潛在客群的需求相匹配;

  (4)建造和功能設計應具備一定通用性和擴展性;

  (5)設施設備應具備自動化的應用;

  (6)應具備信息化的訂單、倉儲、運輸、結算管理系統。

  冷庫比高標倉投資和建造更為複雜，管理和運營更精細化，收入也更多元化。因此，除了倉庫位置外，建造成本、高效穩定的庫內運營水準和多樣化客戶服務能力，都是冷庫運營好壞的重要參考標準。

  2. 冷庫投資建造成本和運營成本分析

  相比高標倉，冷庫建造成本和運營成本更高，在同等面積及構造下，冷庫總成本是干倉的2-2.5倍。在建造階段，冷庫相比普通高標倉(下簡稱「干倉」)：1)每平米建安成本更貴：冷庫單平米投資額較普通干倉高2000元以上;「干改冷」較直接投資冷庫的成本還要貴50%;2)製冷成本高：與冷庫建造成本基本接近;3)建造周期更長：中等體量的冷庫建造周期為1-1.5年，較干倉多3-6個月。到了運營階段，冷庫相比干倉運營成本更高，包括設備購置、設備維保、水電費、人工操作成本(可能存在一些包裝或加工環節)、IT和物聯網系統搭建與維護等。從成本結構來看，最主要的運營成本是電費和人工，分別占成本結構的45%、40%，其次是修理及物耗、房屋折舊分別占成本比例的8%、7%。

  3. 冷庫租賃的毛利盈虧平衡測算

  冷庫的單位建造投資成本高達5000元/平米，按照自建冷庫經營成本折舊和修理費的占比結構，可以推導出冷庫的日均運營成本在2.9元/平米/天。根據不同的租金水平假設，我們測算出不同出租率情況下的冷庫租賃毛利盈虧情況：當冷庫日租金在3.4元/平米時，保本出租率在90%;當日租金在3.0元/平米時，出租率在100%才能實現盈虧平衡;當出租率小於90%，則需要提升租金水平才能實現盈虧平衡。但實際情況卻很可能因位置不佳、整體設計與需求不相符、租金過高擠出客戶、貨量不足等因素，導致冷庫無法實現盈利。

  冷鏈產業項目合作落地，政策加快推進冷鏈工作落地落實。目前在多溫庫與中央廚房、食品加工相結合的模式下，滿足食品存儲需求的同時需保障食品安全及食品新鮮度，這也使得中國冷鏈物流行業步入高速發展階段。未來大部分供應將被去化，並且由於可用租賃空間有限，優質冷鏈物流倉儲空間租金也會增加。

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