物流地產為經營專業現代化的物流設施的載體， 是房地產開發企業對利潤的追求， 根據物流企業客戶需要，選擇一個合適的地點，投資和建設企業業務發展所需的現代物流設施。目前我國人均物流設施面積僅為美國的八分之一，其中現代物流設施占比僅 3%。未來伴隨零售消費升級、電商快速發展，物流地產潛在發展空間廣闊。

　　中國人均物流倉儲面積僅美國八分之一

　　現代物流設施占比僅 3%

　　城市零售消費升級

　　電商快速發展

　　從物流地產的商業模式來看，包括融資、選址拿地、開發建設、招商運營和資本退出幾個階段。其中低成本融資能力、 拿地選址能力及退出渠道是衡量一家物流地產商競爭力的重要指標。 目前市場主流物流地產商均會成立物流地產基金， 在項目初期通過基金模式放大槓桿提供資金支持， 在項目後期將成熟的物流倉儲項目出售給基金或第三方， 實現物業銷售開發收入的提前兌現和項目的輕資產運營。目前國內最大物流地產商為普洛斯，2015 年市場份額達到 55%。

　　物流地產商業模式

　　2015 年國內主要物流地產商市場份額

　　2014 年 5 月，萬科借簽約河北廊坊項目宣布進軍物流地產，2015 年聯手黑石，成立萬科物流地產發展有限公司， 引入黑石為物流地產注入金融元素， 便於利用基金等手段實現物流地產運營的輕資產化。2016 年 1-5 月，萬科新增物流地產項目 7 個，對應建面 52.8 萬平米，超過 2015 年全年水平。

　　萬科布局物流地產

　　萬科加速拓展物流地產項目

　　地產開發商（萬科）除本身具有的資金實力外，相比外資更具本土化優勢；相比菜鳥等電商平台，具備專業化運營和拿地選址優勢； 相比平安不動產等其它物流地產商， 具備專業化投資團隊和規模化業務協同優勢。從市場估值的角度來看，普洛斯 2015 年 ROE 為 15.4%，儘管略低於萬科 、保利，但高於上市房企平均水平（11.2%）4.2 個 百分點，目前 PE11.9 倍，亦高於保利等傳統開發商。目前我國人均物流設施面積僅為美國的八分之一，其中現代物流設施占比僅 3%。未來伴隨零售消費升級、電商快速發展，物流地產市場前景值得期待。

　　傳統地產與物流地產估值及 ROE 對比

　　開發商在物流地產方面的競爭優勢

       更多相關行業資訊請查閱由中國報告大廳發布的物流地產行業市場調查分析報告。