房企盈利能力的普遍下降，是回歸一二線城市的首要因素。 「躺著」掙錢時代過去，利潤縮水，已經成為房企不得不面對的殘酷現實。下文是對2014-2015年我國房企盈利能力情況分析。

　　反映房企盈利能力的核心指標如每股收益、淨資產收益率、毛利率、淨利率等，在2014年全面下滑。有機構在統計了96家上市房企2014年的年報後發現，A股房企整體淨利增速大幅放緩。去年，雖然虧損的開發商只有15家，但多達71家房企的業績出現了下滑，占比近半。

　　在基本面沒有根本改觀之下，這種下滑恐將是未來一段時間的常態。據中原地產研究部的統計，在已經公布2015年一季度報告的43家上市房企中，業績同比下調的企業達到了31家，其中預減的企業達到了11家，預虧的企業也達到了11家，占比超過兩成。

　　盈利能力不斷下降

　　上海易居房地產研究院研究員近日在接受時代周報記者採訪時指出，從目前公布2014年年報的房企業績來看，分化比較明顯，即使是大型房企淨利潤增速水平也在快速下滑，中小企業更是直接進入淨利潤下滑通道。

　　「這與企業項目布局和業務結構不無關係。」他分析道「其中，部分房企並非專業型的房地產公司，有多元化產業做支撐，所以在2014年房地產市場相對不景氣的情況下，營業收入同比上升。但部分房企的地產項目布局相對集中，且該區域樓市持續大幅降溫，其營業收入和淨利潤情況皆不理想。目前市場正處於轉型的陣痛期，利潤率的下滑恐不可避免。」

　　日前，由中國房地產業協會、中國房地產研究會和中國房地產測評中心聯合推出的《2015中國房地產上市公司測評研究報告》顯示，2012年後，房地產市場分化程度不斷上升。

　　2014年，滬深涉及房地產業務的上市公司不足200家，5年間超過100家A股涉房企業退出房地產業務。同時，地產藍籌在這一輪競爭中持續領先，行業分化和洗牌進程加速。

　　成本費用的上升和房價下行對行業盈利空間形成了雙重擠壓，上市企業在2014年盈利能力的絕對值指標仍延續了上年的上升勢頭，但是增速放緩，效率指標依然未能阻止慣性下滑的態勢。更多相關信息請查閱中國報告大廳發布的中國房地產行業現狀及應對政策分析。

　　具體來看，在絕對量方面，上市房企淨利潤均值為15.11億元，同比增長9.76%，增幅較上年下降6.68個百分點；現金及現金等價物餘額均值為53.63億元，同比增長21.90%。在比率指標方面，淨資產收益率和總資產利潤率均值兩項指標繼續下滑，處於自2009年以來的最低點，分別由上年的11.09%和5.15%下降至8.50%和4.00%，二者都不及2009年的一半。

　　一項統計了96家A股上市房企年報的數據也顯示，2014年，96家房企的平均淨資產收益率為-3.53%。儘管目前尚有30多家房企因各種原因未納入統計，但這項指標呈現出負值，仍是頗為罕見的現象。相比之下，2013年全部130家A股上市房企的平均淨資產收益率為9.79%。

　　2014年總體而言，地產板塊表現略強於大盤。在每股收益水平方面，滬深上市房企及在港上市房企每股收益均值為近五年來的最低水平。儘管盈利能力普遍有所下降，但滬深兩市的房企隨大市走勢迎來了板塊估值的向好回調，市盈率均值和市淨率均值分別為28.64倍和3.37倍，兩項指標均登上了近三年的最高位。

　　在港上市房企市盈率均值為7.48倍，市淨率均值已處於破淨狀態，僅為0.65倍，二者都創下了近三年的新低，滬深上市房企和在港上市房企走出了兩條迥異的估值水平線。

　　時代周報記者注意到，即使是千億元級的保利地產，2014年的淨利潤同比增長率也僅為13.36%，與2013年27.36%的同比增長率水平相比，下降了14個百分點；招商地產2014年淨利潤同比增長率為1.75%，2013年則為26.64%，增長速度下降了24.89個百分點。

　　同時，在杭州房地產界近10年來穩坐第二把交椅的濱江集團，2014年淨利潤同比下滑幅度超過了41.23%。而淨利潤「跳水」下滑則有同達創業和新潮實業，其淨利潤同比下滑幅度為110%和211.75%；深國商的淨利潤率從6575%驟減至-339%。

　　成本銷售擠壓利潤

　　「很多人不知道的是，近年來房地產開發企業的毛利率和淨利率分別年均下降2.5個百分點和1個百分點的速度在快速走低，2015年的行業利潤率很可能擊穿10%紅線。」蘭德諮詢近期發布的一份報告指出，近些年來，房地產行業的成本不斷攀高，極大地擠壓了利潤空間。

　　據悉，土地和資金是房地產企業最重要的兩項成本來源。其中，隨著一級開發等成本的提高，近年來土地成本也不斷攀高。統計局的數據顯示，2014年，房地產開發企業土地購置面積同比下降14.0%，土地成交價款則增長1.0%。

　　值得注意的是，在競爭較為激烈的一線城市，土地成本尤其高企，並經常出現「麵粉貴過麵包」的現象。

　　當然，不同企業、不同項目的土地成本占比相差非常大。據蘭德諮詢監測，萬達的平均土地成本占銷售均價約10%，龍湖約18%，萬科約25%。

　　而在資金成本方面，即使地產行業的龍頭企業一樣難以避免利息支出快速增長的局面。據蘭德諮詢統計數據顯示，萬科、恆大地產、保利地產、萬達商業、中海發展和碧桂園這6家千億元級房企利息支出均出現增長，增長幅度分別為3.6%、68.7%、140%、26.3%、55.5%和18.5%。

　　同時蘭德諮詢推算，算上信託、基金等，房企有息負債加權平均息率是10%左右。儘管降息在一定程度上減輕了資金壓力，但在2014年的大部分時間，資金成本顯然已成為房企的重大負擔。

　　另外需要指出的是，稅費負擔也吃掉了不少的利潤。據蘭德諮詢統計，與房地產開發相關的11種稅費，占房價的13%-15%；各類規費、雜費，占房價的8%-12%—稅費全部加起來，占房價的20%-25%，有些三四線城市甚至高於25%。

　　那麼資金成本和稅費到底吃掉了多少利潤？蘭德諮詢上述報告對比房企利息支出、納稅額和淨利潤對比後發現，2014年，萬科實現淨利潤157億元，資金成本和納稅額合計是126.05億元，與淨利潤之比0.79；金地集團淨利潤39.97億元，資金成本和納稅額合計是44.95億元，與淨利潤之比是1.12；招商地產實現淨利潤44.17億元，資金成本和納稅額合計是50.28億元，與淨利潤之比是1.34。

　　與此同時，由於整體供需關係逆轉，從2013年開始，整體房價上漲乏力，去年部分區域市場甚至出現降價。這也進一步壓縮了房企的利潤空間。

　　兩成房企首季虧損

　　在經歷了一個並不理想的2014年後，房地產企業一季報的整體表現進一步給行業敲響了警鐘。

　　據統計，在已經公布2015年一季度報告的43家上市房企中，只有12家上市房企的業績相對樂觀。保利地產、金融街、寶安地產成為為數不多業績預增的企業。而業績同比下調的企業達到了31家，其中預減的企業達到了11家，預虧的企業也達到了11家，占比超過兩成。

　　其中，行業龍頭企業萬科的業績一季度實現營收88.9億元，同比下降6.35%；同期實現歸屬上市公司股東的淨利潤6.5億元，同比下滑57.49%。

　　而華聯控股發布的公告顯示，預計2015年1-3月歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損800萬-1200萬元。企業的業績變動幅度為-1666.85%至-1144.57%。

　　地產分析師分析指出，大部分企業在2013年完成銷售情況較好，預留了大量簽約結轉到2014年，使得去年同期基數較高。但2014年行業銷售完成情況較差，大部分企業反而透支了2015年年初的簽約，導致今年一季度簽約差強人意。

　　當然在降息的刺激下，從3月下半月開始，市場已經告別簽約淡季，少數城市出現「小陽春」現象。同時，兩會後針對房地產市場的寬鬆政策不斷出現，預計整體市場的走勢還會繼續向好，尤其是改善型需求的入市量將會有所增加。

　　值得一提的是，深圳樓市在3·30新政後幾近失控。不到兩個月時間，部分熱點區域，如前海、龍華、寶中等片區「跳漲」，房價飆升近40%。

　　不過仍有券商分析向時代周報記者表示：「2015年二季度房地產企業的業績將會有所回升，但由於整體市場供大於求的形勢已經確立，房地產行業利潤率越來越低的趨勢將仍難以改變。」