經過幾年的跑馬圈地、長租公寓進入了深度整合期，要麼破產被重組，要麼上市。資本要求變現，經營也需要更多的金融支持，頭部企業的資本化提上日程。2018年以來，長租公寓行業問題不斷，目前已經有多達25家長租公寓因資金鍊斷裂、經營不善而破產。生存還是死亡，2019年的長租公寓面臨終極選擇。

　　長租公寓市場進入洗牌期

　　三季度，市場大環境仍偏緊，長租公寓市場持續受金融去槓桿、行業嚴監管、資本理性收縮幾大因素的影響，行業延續整體增速放緩的趨勢。市場進入洗牌期，物業資源獲取難度加大，在高投入低產出的現狀下，各企業基於規模和資源優勢進一步兩極分化。對比上半年房企系長租公寓TOP20的開業規模增長情況，三季度新增開業房間量約2.5萬間，平均每月市場新增房間量約8000間，存量儲備資源仍保持一定開業轉化速度。

　　由開業數據來看，頭部企業增速平穩，繼續保持領跑優勢;第二梯隊增長相對較快，如旭輝領寓、朗詩寓、碧桂園碧家國際社區等，3家總計新增體量超10000間。其中，以上市為目標的旭輝領寓保持較快增長，新增開業量約5000間。關於未來市場增量，由於受房地產土拍自持政策的影響，目前，許多房企手中儲備了相當體量的自持類用地，未來這類土地將成為房企系長租公寓增量的一大補充。但由於地產項目開發周期較長，短期內不會大量入市，對市場增量的階段性影響不大。

　　未來，隨著行業格局持續分化，企業發展重心將由中資產模式向輕、重兩端發展，具備資源優勢的房企將著力於重資產模式。三季度來看，房企系重資產項目開始發力，優質項目相繼入市，如龍湖冠寓上海顧村公園店、朗詩南京天隆寺店、上海保利N+熙悅青年社區等。模式方面，有公開市場拿地自建，通過收購資產進行改造，以及自持類用地自建。

　　在當前行業背景下，房企系的發展重心由追求規模增長，轉向穩經營、提質量。萬科、龍湖均在中報節點針對長租公寓業務提出：提升項目開業效率與經營質量。萬科更將提升租賃住宅品牌影響力作為租賃住宅業務的基本盤。龍湖冠寓披露，預計明年將實現盈利。

　　行業市場深度整合來臨

　　就近年長租公寓的模式而言，無論是分散式還是集中式，都具有天然的不足。運營商高度依賴地產資源，要想占領市場，就得不斷砸資金盤下房源，成為「二房東」，再出租給租客。

　　目前還存活的長租公寓，依然在不斷擴張。在獨立第三方品牌中，魔方、樂乎、窩趣管理規模位列前三，頭部企業仍處於較為激進的擴張狀態。

　　以青客公寓為例，招股書顯示，截至2019年6月30日的前9個月，淨收入為8.979億元，但淨虧損達3.73億元;2017年、2018年，青客的淨虧損分別達2.45億元和4.98億元。青客公寓也暗藏風險。根據招股書，其主要收入來源是租金貸的資金。截至2019年6月底，65.2%的青客公寓租客採用了租金貸，未償還貸款本金8.726億元，預付租金總額為7.9億元人民幣。在租金貸模式下，一旦資金鍊斷裂，租客和房東就會陷入尷尬的境地，避免不了損失。

　　長租公寓行業平均利潤水平僅在2%~4%，現金流回正周期至少需6年以上。房企旗下的長租公寓雖有母公司支持，但也經歷了盤整，2019年上半年，萬科「萬村計劃」全面暫停簽約新房源，朗詩、遠洋集團擬剝離長租公寓業務。發展到現在，行業要求精細化運營。克而瑞稱，在當前行業背景下，房企系的發展重心由追求規模增長，轉向穩經營、提質量。

　　2019年前三季度，萬科泊寓、龍湖冠寓開業規模分別是82000間、60000間，排名前二;旭輝領寓、朗詩寓、碧桂園碧家國際社區等，總計新增體量超10000間。作為房企系長租公寓龍頭，萬科、龍湖均在2019年中報提出，要提升項目開業效率與經營質量。龍湖集團CEO邵明曉表示，冠寓在去年已開業超過5.3萬間，2019年按規劃將累計開業近10萬間，2020年達到20億元以上收入。龍湖冠寓披露，預計明年將實現盈利。

　　隨著行業重新洗牌，包括資金在內的一系列資源會向頭部企業高度集中，長租公寓運營商要想走得更遠，必須要解決盈利模式問題。從租金收益率來看，如果僅靠租金，長租公寓很難建立起長效的盈利模式;部分有能力的企業，可以通過長租公寓業務獲得租金現金流、資產增值以及未來資產證券化的預期。對房企而言，加大重資產、自持住宅用地的比例有更大的底氣，比如萬科多次通過公開招拍掛的方式獲取自持性住宅用地。除了租金收入，重資產運營還具備資產增值屬性，有增值預期;對泊寓而言，萬科已經規劃未來通過REITs的方式實現退出。