雖然長租公寓廣受詬病，但是長租公寓有其存在的合理性和必要性，其在城市房屋租賃市場提高了成交效率，通過裝修和服務，提升了租客的租房體驗，也為房東省卻了很多麻煩。

　　多地長租公寓政策陸續出台

　　2日，北京市住房和城鄉建設委員會等五部門發布《關於規範本市住房租賃企業經營活動的通知》。針對市場關切的「資金池」「長收短付」「租金貸」等問題均作出規定。

　　北京此番新政指出，住房租賃企業向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月租金，收、付租金的周期應當匹配。租賃企業收取的押金應當通過北京房地產中介行業協會建立的專用帳戶託管，收取的押金數額不得超過1個月租金。此外，承租人向金融機構申請的「租金貸」資金不能被撥付給住房租賃企業等。

　　沒有資金池，沒有租期錯配將大大降低長租公寓「爆雷」的可能性，如果政策嚴格執行，長租公寓行業或將出現顛覆性變化。

　　近年來，中國長租公寓行業經歷了「過山車式」的發展。2014年以來，政策和資本的雙輪驅動將這一行業迅速推至風口。一時間，長租公寓企業如雨後春筍般大量湧現，輪番融資、扎堆上市，但與此同時，對於這個尚且年輕的行業來說，「成長的煩惱」一直如影隨影。

　　2019年以來，多個長租公寓品牌接連傳出資金鍊斷裂、公司跑路的消息。特別是去年年末長租公寓頭部企業蛋殼公寓深陷資金鍊危機，讓數以萬計的房東、租客乃至金融機構都蒙受了不小的損失。

　　業內專家認為，被資本「綁架」快速擴張，盈利模式存在缺陷，以及政府監管跟不上等是長租公寓麻煩纏身的主要原因。張大偉表示，在北京、上海等城市，長租公寓類的企業的市場份額已經超過20%，在此背景下，租賃市場特別是長租公寓市場亟需加大監管力度。

　　專家認為，北京此番出台的長租公寓政策有望為行業建起一道「防火牆」。諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙說，過去長租公寓機構利用「租金貸」的形式預收租戶一年的租金，再利用預收租金進行擴張及裝修，而此次通知內容明令禁止了這種做法。此番北京市規定，扮演「二房東」角色的長租公寓企業預收租金不得超過3月，這就意味著租賃企業基本失去了挪用資金池的可能性。

　　北京此番政策落地後，通過「高收低出」「長收短付」以及「租金貸」等違規模式擴張的企業將逐步出局，這種方式能有效降低企業資金鍊風險，保障租客的權益，特別是經營風險較大的中小企業，將逐步被淘汰，行業經營環境得到優化。

　　此外，該政策明確住房租賃企業向承租人收取的押金需要通過北京房地產中介行業協會建立專用帳戶託管，並在合同終止後通知退還。黃卉說，當租賃機構出現經營風險時，押金監管制度可以有效保護租客資金安全，避免租客承受損失。

　　在實際租賃活動中，當租客權益受損時，通過訴訟的方式往往費時費力，時間周期長，如只能以訴訟方式解決問題，則租客權益往往保障不足。黃卉認為，此番北京市提出建立糾紛調解機制，一方面能提高租賃雙邊糾紛解決的效率，另一方面能夠更靈活的處理糾紛調解方式，有利於緩解租客雙邊關係。

　　除北京外，去年年末，深圳、西安、重慶等多地陸續出台規範長租公寓行業的相關政策，針對於企業的「長周期預收租金」的監管正在日益加強。分析認為，此後，其它一二線城市也有可能跟進相關政策。

　　行業倒逼企業精細化運營

　　北京新規的出台，將使以往長租公寓「燒錢」跑馬圈地的粗放模式難以持續，未來行業或出現一輪洗牌。新規之下，一些通過「高收低出」、「長收短付」以及租金貸等違規模式擴張的企業將逐步出局。特別是經營風險較大的中小長租公寓企業，將逐步被淘汰，優化行業經營環境。

　　在租賃行業監管日益完善的今天，企業只有聚焦自身運營能力建設、疊代產品服務，穩健經營才能長期深耕，租賃企業的核心競爭力是專業服務所產生的價值，這也是市場用腳投票的必然結果。

　　長租公寓企業需要調整精細化經營模式、聚焦單店盈利。一是規範資金使用制度，審查自身合規性;二是做好「以出定收」的成本管理，精細化運營保持穩定健康的現金流。

　　此次北京出台的新規，具有信號意義和行業示範效應。類似政策也值得全國其他城市學習，尤其是上海、深圳等城市，在2020年二手房市場比較火熱的情況下，二手房出租也快速壯大。這些城市後續需要結合租賃市場的發展，積極出台政策，真正促進長租市場的健康發展。