2022年1-3月多地新建住宅成交市場同比下降超40%，國內地方政府因城施策，調整樓市政策成為促進行業合理健康發展建議。清明假期市場情緒整體仍較低迷，購房者置業預期較弱，但熱點城市在前期積壓的需求逐漸釋放下，市場已進入恢復通道。個別熱點城市成交面積有所增長外，多數城市成交規模均同比下行。

  全國60多地出台樓市支持政策

  從購房補貼到放鬆限購限售，各地因城施策放鬆房地產調控的方式愈加多樣化，多個省會城市也接連出台樓市放鬆政策。

  據不完全統計，2022年以來，已有超60個城市出台樓市鬆綁政策，政策內容主要涉及取消/放鬆限購及限售、降首付比例、降低房貸利率、公積金貸款優惠、購房補貼、房企資金支持等。從3月至今，已有多城宣布放鬆或取消限購限售，從補貼類鼓勵性政策到對「五限」政策的逐步鬆綁，房地產調控已進入新階段。

  在放鬆限購方面，目前，南昌大專以上學歷人員可以不遷戶口，提供租賃和學歷證明即可購房，鄭州鼓勵老年人來鄭投親養老，允許其投靠家庭新購一套住房，蘭州也於4月5日發布類似政策，大連、淄博等城市則開始放開落戶，均不同程度的鬆綁限購政策。

  位於浙江西部的城市衢州，成為了這一輪明確取消限購限售的城市。4月1日，浙江省衢州市政府發文取消限購政策，並鬆綁了限售政策，成為今年全國首個同時放鬆「兩限」的城市。

  在此之前，本就沒有限購的哈爾濱於3月23日公開取消了限售政策。4月初，河北秦皇島也解除了樓市限購，外地購房者無需提供當地納稅、社保繳納相關證明，福州也提出非本地戶口家庭無需提供醫社保或納稅證明，可購買一套普通住宅。

  從市場情況來看，多家機構認為，近期調控鬆綁的城市，大多為樓市銷量下滑，庫存較大的城市。總體上，目前的限購政策仍然相對嚴格，但隨著「鼓勵合理住房需求」、「因城施策」等宏觀表述逐漸落實，部分市場需求不足的城市可能類似鄭州用「投靠」等政策放開限購條件。

  目前熱點城市還將保持調控穩定，限制性措施不會大幅度退出，並且，不要對限制性措施退出有太大的效果期望。當下，購房者預期不穩，收入前景看淡，疫情衝擊等才是制約樓市最關鍵的因素，這些問題短期內還將繼續影響樓市成交。

  在取消限制性政策之前，購房補貼、放鬆限貸尤其是公積金貸款的額度、首付比例調整出現率十分頻繁。在購房補貼方面，昆明、玉林、湖州等城市提出了針對不同群體的補貼政策。保定、南充、長春等城市為吸引人才提供2-50萬元不等的住房補貼，四川綿陽繼甘肅臨澤、江蘇海安之後，針對多孩家庭購買新房按建築面積給予每平方米200元的財政補貼，長春等城市則提高了農民進城購房的補貼標準。

  除了對購房者直接給予現金補貼外，部分城市還以購房契稅形式給予補貼，且補貼人並不限於人才政策範圍，如南寧、惠州、柳州、玉林等城市，補貼比例在20%-50%不等，南寧甚至提出本市教職工可獲得100%的契稅補貼(首套、二套均可)。

  據統計，2022年1季度，已有18城放寬了公積金貸款政策，馬鞍山、衢州、南寧、晉中、東莞、唐山、南昌、中山、貴州等11城調升公積金貸款額度。北海、南寧、晉中、福州下調公積金貸款首付比例，濟南、青島、福州等城市則放寬公積金異地貸款政策。實際上，從去年下半年開始，「購房補貼」「調整公積金額度」等調控詞彙就與三四線城市捆綁出現，但今年以來密集的調控政策釋放出明顯信號：信貸政策的放鬆以及二線城市的加入。

  據了解，2022年以來，已有重慶、菏澤、南寧等9市下調首付比例，深圳、廣州、南京、杭州、蘇州等核心城市則大幅下調了房貸利率、縮短審批放貸周期，滿足居民合理信貸需求。如蘇州首套房貸利率已降至4.6%，為這個二線核心城市近5年來的新低;深圳的首套也下調至4.9%，目前為一線城市中最低。

  4月份，各地因城施政的調整樓市政策仍在繼續。至今的一周時間內，就有蘭州、衢州、綿陽、福州、南寧、秦皇島等6個城市放鬆樓市調控政策，其中一半為二線省會城市。調控政策鬆綁後，能否讓市場成交開始回暖，也需要看各城市的實際情況。

  哈爾濱是去年10月提出以購房補貼、給房企減負打響 「救市」第一槍的省會城市，今年又再度提出取消限售繼續提振樓市，但據克而瑞數據統計，截至今年2月底，哈爾濱去化周期仍大於30個月，且庫存量同、環比繼續增加，短期內樓市放鬆政策效果並不明顯，當然這也與這座城市受疫情影響、人口流出等因素有關。

  西部核心城市重慶的樓市刺激政策則有明顯成效。自去年底有部分區曾提出契稅補貼，疊加今年下調首付比例後，在克而瑞監測的30城中，重慶今年3月的庫存量減少，去化周期為8.1個月，較上月同期下降25%，與海口、寧波、西安一起成為少有的去化周期下降城市。

  在價格方面，國家統計局數據顯示，2月份，重慶新房價格以8.5%的同比漲幅連續五個月排名第一。2022年首個下場「救市」的省會城市鄭州於在3月2日頒布了19條新政，涵蓋鬆綁限購、限貸，重啟貨幣化安置、吸引人才等多項支持政策。

  這次政策出台1個月後，鄭州二手房市場已有明顯回暖。據貝殼研究院數據顯示，3月鄭州市場的周均帶看量環比增長52%、周均成交量環比增長95%。另據克而瑞數據統計，3月份鄭州整體成交面積為46萬平方米，雖比去年同期仍下滑36%，但環比2月大幅增長了91%。

  儘管存在季節性修復影響，但鄭州市場的改善依然明顯。最近出台大幅樓市支持政策的是西部省會城市蘭州。4月4日，蘭州出台與鄭州「十九條」極為相似的放鬆調控政策，涵蓋降低個人購房門檻、提高公積金貸款額度、取消「認房又認貸」、放鬆區域限購以及放寬限售等政策。

  省會蘭州的動作快速傳遞到甘肅全省。4月6日，甘肅省住房資金管理中心發布通知稱，省內住房公積金個人住房貸款最高額度由已婚繳存職工60萬元調整為70萬元;單身繳存職工50萬元調整為60萬元。

  對於蘭州的公積金貸款新政，業內人士指出，此前江西省住房保障和公積金管理中心發布過通知，上調省直單位住房公積金租房提取額度和貸款最高額度，但嚴格說和普通工薪階層的公積金政策是有差異的，所以甘肅成為全國第一個省級提高公積金貸款額度的省份。

  據此也可以認為，後續各地政策方面，將會形成一省一策、一城一策等模式，不斷對省和各城市房地產的發展形成支撐作用，有助於促進全方位的政策放鬆。各省級相關房管和金融部門也應該有緊迫感，多出台一些有助於激活市場需求、降低購房成本的政策，真正促進二季度房地產市場的活躍。從目前各地出台的調整政策來看，基本都是較為精準的樓市支持政策，能直接促進樓市恢覆信心，保障購房者合理住房需求。

  新房二季度迎供應高峰

  值得注意的是，二季度不少重點城市商品住宅將迎來供應高峰。業內人士認為，供應放量疊加政策利好，有望推動二季度新房市場成交規模環比回升。

  一方面，2021年核心一二線城市推行集中供地，根據不同城市項目開工、開售周期，以及2021年集中供地地塊成交開工情況，2022年二季度將成為第一個集中入市的時間點。另一方面，一系列利好措施釋放積極信號，房企、購房者的信心在逐步恢復。

  供應放量下，二季度一線城市樓市整體成交量有望穩中有增。各城市核心區域內的新盤入市將帶動市場成交量穩步上行。

  需求端和供給端政策齊發力穩市場、防風險，疊加疫情防控料取得積極效果，積壓的需求有望逐步得到釋放，熱點一二線城市以及東部城市群的部分三四線城市房地產市場有望率先企穩。