中國報告大廳網訊，（2025年5月28日）

  核心區域改善需求集中釋放，非核心區去化壓力持續凸顯

  中國報告大廳發布的《2025-2030年中國二手房產業運行態勢及投資規劃深度研究報告》指出，近期上海新房市場呈現顯著分化態勢。5月27日，全市7個樓盤同日開盤，其中3個項目實現當日售罄；而部分遠郊項目因認購不足取消公證搖號。與此同時，二手房交易量保持高位，優質房源價格企穩回升，進一步強化了購房者對核心區域高價值項目的信心。數據顯示，上周新房成交面積環比增長超20%，市場熱度持續向好，但區域間分化仍為顯著特徵。

  一、核心板塊「日光碟」頻現，稀缺資源與產品力成熱銷關鍵

  5月27日開盤的楊浦濱江保利·海玥外灘項目以12.64萬元/平方米均價推出223套房源，雖未觸發積分門檻但需5年限售，仍獲544組有效認購，認購率超200%，單日銷售額達30億元。同日，金茂上海兩盤同步售罄：普陀潤雲金茂府36分鐘成交14.5億元，寶山金茂棠前則以4.9萬元/平方米均價清空264套房源。

  這些項目的成功印證了核心區域稀缺性與產品力的疊加效應。例如，楊浦濱江項目憑藉700米江景資源吸引改善客群；潤雲金茂府通過大戶型設計（170-217平方米）匹配高端需求。此外，上周開盤的上海壹號院以40分高積分線觸發限售政策，進一步凸顯頂級配套項目的稀缺價值。

  二、遠郊項目去化承壓，價格優惠與庫存壓力並存

  儘管核心區熱度不減，但金山、松江洞涇等區域項目因認購不足取消公證搖號。嘉定區某樓盤82套房源僅獲35組意向客戶，楊浦另一項目則推出9.7折促銷政策。

  市場分析顯示，非核心區域面臨庫存積壓與需求疲軟雙重挑戰：一方面，郊區中低價位房源供應量較大，購房者對價格敏感度較高；另一方面，缺乏優質教育資源、交通配套的短板難以吸引改善型客群。部分開發商通過折扣讓利加速回款，但去化周期仍顯著長於市中心。

  三、供需互動強化市場韌性，二手房與新房形成「價值閉環」

  上海樓市熱度持續反彈的核心動力在於供需兩端的良性循環。一方面，上周新房成交面積達16.55萬平方米，環比增長22%，中高端改善項目成為主力；另一方面，二手房90平方米以上戶型價格同比上漲，推動部分置換客群轉向一手豪宅市場。

  例如，前灘公館未觸發積分卻日光，反映出購房者對優質教育資源和地段價值的認可。同時，成功出售二手房的房東直接轉化為新房購買力，進一步鞏固了核心區域項目的銷售表現。

  四、後續供應聚焦稀缺資源，高端項目熱度或持續攀升

  截至5月底，上海仍有6個新盤計劃入市，包括靜安曹家渡板塊的康定壹拾玖和松江廣富林國貿海上原墅。前者以265%認購率觸發積分制，後者則憑藉188%認購率展現高端市場潛力。

  業內人士指出，隨著政策對核心區域土地供應收緊，「頂級配套+稀缺資源」的項目將繼續主導市場熱度。而產品設計與價格策略的精準匹配，將成為非核心區突破去化瓶頸的關鍵。

  總結

  當前上海樓市呈現「核心熱、遠郊冷」顯著分化的局面。高單價豪宅憑藉稀缺資源與精準定位持續熱銷，而郊區項目需通過價格調整和配套升級應對庫存壓力。二手房市場回暖為新房需求提供支撐，形成「置換-購買」的良性循環。未來，在供應端向優質資源傾斜的背景下，核心區域高端項目的稀缺性將進一步強化其市場地位，而非核心區則需在產品力與性價比間尋找平衡點以緩解去化難題。